В статье пойдет речь о тех случаях, когда сделка купли-продажи недвижимости может быть аннулирована. Как обезопасить себя от потери имущества и на что обратить внимание в ходе сделки?
При совершении сделки с жильем рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Продавец может выписать доверенность на постороннее лицо и остаться без квартиры. Либо поставит свою подпись в договоре купли-продажи, но денег так и не получит.
Для покупателя сделка может обернуться еще большими проблемами. Порой после подписания договора выясняется, что на покупателя подали в суд неучтенные наследники либо прежние собственники, которые на момент сделки находились в тюрьме или за границей.
И это лишь часть причин, когда суд встает на сторону заявителя и признает договор купли-продажи недействительным.
Сделка купли-продажи недвижимости может быть аннулирована лишь в одном случае – если она оформлена с нарушением закона. Такое возможно, если стороны сделки воспользовались поддельной доверенностью либо договор был заключен в устной форме.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ недействительные сделки с квартирой делятся на два типа: оспоримые и ничтожные. Первые аннулируются судом на основании иска от заинтересованного лица. Вторые изначально недействительны, поэтому решение суда для аннуляции договора не требуется. Иначе говоря, нарушение законодательства в ничтожной сделке настолько очевидно, что нет нужды доказывать этот факт.
Срок, в течение которого заинтересованные лица могут оспорить сделку в суде, – один год. Ничтожные сделки оспаривать не нужно, но для того чтобы продавец и покупатель вернули друг другу уплаченные деньги и имущество, необходимо применить последствия недействительности договора.
Для этого обманутой стороне нужно подать соответствующий иск в суд. Срок подачи такого иска – три года.
Кто может оспорить сделку:
Опекуны или члены семьи продавца, который признан полностью или частично недееспособным. Часто на момент подписания договора человек на первый взгляд в полном порядке, но на самом деле он был не в себе и не осознавал последствия своих действий. Кроме того, распространены случаи мошенничества, когда недееспособного человека обманным путем просят подписать договор купли-продажи.
Заинтересованные лица. Кроме сторон сделки, при продаже недвижимости могут быть ущемлены права других людей. Например, законных супругов, которые не давали своего согласия на сделку. Либо несовершеннолетних собственников, интересы которых не были учтены во время приватизации жилья. Такие сделки также вправе оспорить различные ведомства: органы опеки, ФАС, государственные комиссии и так далее.
Неучтенные наследники. Нередко в суд обращаются люди, которые по закону вправе претендовать на долю в проданной недвижимости. Приведем пример. Квартира была оформлена в браке в общую собственность супругов. Когда муж умер, жена продала жилье, не учитывая интересы детей супруга от первого брака. Узнав о такой сделке, дети как прямые наследники доли от умершего отца оспорили куплю-продажу в суде.
Сделка купли-продажи квартиры признается ничтожной, если она оформлена с нарушениями законодательства либо в ходе ее ведения не были соблюдены некоторые требования. Например, стороны договорились о купле-продаже без заключения договора в письменной форме либо заключили его, но не зарегистрировали в Росреестре.
Также сделка будет признана ничтожной и аннулируется, если она является мнимой.
Распространенный случай: владелец жилья, находящийся в процессе банкротства, якобы продает его другому человеку, но денег не получает и продолжает жить в проданной квартире. При этом банк не сможет изъять недвижимость, поскольку она больше не считается имуществом банкрота.
Риски аннулирования сделки можно снизить, если знать, на какие нюансы стоит обратить внимание. Поэтому, прежде чем заключить с продавцом договор купли-продажи, ознакомьтесь со следующими правилами:
Документ договора принимается Росреестром только в бумажном или электронном виде. Без оформления письменного соглашения изменения в ЕГРН не будут зарегистрированы, а значит, собственником квартиры останется продавец.
Если продавец квартиры состоит в официальном браке, он должен предоставить покупателю нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку.
Также необходимо запросить у владельца квартиры выписку из ЕГРН с перечислением всех собственников, а также копии их паспортов, чтобы сверить данные. И заодно выяснить, есть ли в квартире доли у несовершеннолетних.
При продаже квартиры по доверенности сперва необходимо связаться с собственником и убедиться, что он жив и дееспособен.
Помимо проверки документов, существует еще один способ обезопасить себя от потери денег на случай признания сделки недействительной – титульное страхование. Такой полис финансово защищает покупателя от утраты права собственности – если оно будет оспорено, застрахованное лицо получит от страховщика денежную компенсацию, равную стоимости квартиры.
Сельская ипотека – жилищный кредит с субсидированной процентной ставкой для покупки жилья в селах. Условия получения ипотеки, требования к заемщику, регионы-участники программы и особенности льготной...
Законные представители несовершеннолетних детей обязаны выделить им доли в недвижимости при продаже. Несоблюдение этого требования может привести к проблемам с органами опеки и даже к уголовной...
Цены на недвижимость перестали расти, а эксперты прогнозируют их постепенное снижение. Однако, снижение ключевой ставки до 9,5% может повысить спрос на недвижимость. Узнайте подробности в нашей...
Страхование недвижимости: обязательно ли оно? В статье рассказываем о видах страхования и объектах, подлежащих защите.
Защитите свою загородную недвижимость от стихийных бедствий и несчастных случаев! Оформите полис страхования недвижимости и обеспечьте себе максимальный уровень спокойствия с помощью INFULL!
Продажа ипотечного жилья – не так сложно, как кажется. В статье рассказываем о способах сохранить жилье, если нет возможности платить по ипотеке, и о том, как продать квартиру, находящуюся в залоге.
Страхование чужого имущества: защита и безопасность. Выбирайте надежного страховщика из топа рейтинга и обезопасьте себя от потерь и ущерба.
Как поступить с арендатором, который не оплачивает аренду и не хочет съезжать? Узнайте, что нельзя делать и как правильно решить проблему через суд.
Если пара не составляла контракт с прописанными условиями по разделению имущества, то при разводе недвижимость делится по закону с учетом всех обстоятельств.
Желание отказаться от доли в имуществе может появиться во многих ситуациях. В статье рассмотрим, как можно отказаться от доли и что для этого нужно сделать.
Подписывайтесь сейчас
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях: