Обратная ипотека

В России обратная ипотека не так популярна, как в США и Европе, поэтому до сих пор о ней мало кто слышал. Объясняем, как работает такая программа и какие риски она несет как для заемщика, так и для банка.

Что такое обратная ипотека

Программа обратной ипотеки предусмотрена для пожилых людей, которые имеют в собственности жилье. Пенсионер передает свою квартиру в залог банку и получает от него ежемесячные выплаты, пока не умрет или не переедет в дом престарелых. После этого ипотека завершается, а кредитная организация забирает квартиру.

Также возможен вариант, когда банк сразу выплачивает заемщику всю стоимость недвижимости, но на практике такое встречается реже.

Если после продажи жилья останется свободная сумма, то кредитор переведет ее наследникам пенсионера. Также у них есть право в будущем выкупить квартиру обратно у банка.

Программа обратной ипотеки схожа со схемой пожизненной ренты, но отличается тем, что пенсионер до конца жизни остается собственником квартиры. Банк лишь накладывает на нее обременение, как при классическом ипотечном кредите. При оформлении ренты новый хозяин квартиры сразу же становится ее собственником, что влечет за собой определенные риски для пенсионера. Например, остаться без денег и без жилья.

Для кого подойдет данный ипотечный кредит

Обратная ипотека предназначена для людей пожилого возраста, которые получают от государства небольшую пенсию и считаются малоимущими людьми. 

Получая от банка ежемесячные выплаты до конца жизни, пенсионер не остается без средств к существованию и сможет рассчитывать на безбедную старость.

Общие требования к заемщику обратной ипотеки следующие:

• возраст от 60 лет для женщин и от 65 для мужчин;

• гражданство РФ;

• нет несовершеннолетних наследников;

• квартира должна быть в собственности заемщика не менее трех лет;

• заемщиков может быть только двое – например, муж и жена на пенсии.

Плюсы, минусы и риски

Главное преимущество обратной ипотеки для пенсионера – получение стабильного пожизненного содержания. Не придется переживать, где взять деньги на лекарства, срочное лечение или оплату коммунальных услуг.

Также после смерти заемщика его родственники имеют право выкупа квартиры у банка. Для кредитной организации это тоже плюс, так как не придется искать покупателя.

Недостатков у программы обратной ипотеки несколько:

• У пенсионера отсутствует возможность оставить завещание на квартиру.

• Программа не регулируется государством, поэтому банки вправе устанавливать любые условия кредитования, не всегда четко понятные заемщику.

• Кредитор вправе увеличивать процентную ставку в течение всего срока, чтобы сохранить свою выгоду. Из-за этого пенсионер получит выплату от банка меньше рыночной стоимости квартиры.

• Главный минус для банка – в течение всего срока жилье может существенно упасть в цене, стать аварийным и неликвидным.

• Также для кредитной организации не определены четкие сроки перехода недвижимости в его собственность – это может произойти как через несколько дней, так и через пару десятков лет.

Риски обратной ипотеки существуют для обеих сторон сделки. Например, банк не сможет получить запланированную выгоду из-за инфляции или падения цен на вторичном рынке недвижимости. Не исключено, что после смерти пенсионера ему придется погашать накопленные долги по ЖКХ.

Для заемщиков, особенно глубоких стариков, есть риск заключения обратной ипотеки не по своей воле. Кроме того, распространены случаи мошенничества, когда злоумышленники под видом банка подписывают с пенсионером договор и забирают у него квартиру.

Работает ли обратная ипотека в России

Пока что большинство кредиторов, в том числе и Сбербанк, не предоставляют такую программу гражданам. В большинстве случаев это связано с нестабильной финансовой ситуацией в стране и переменчивым состоянием рынка недвижимости. 

С 2021 года обратную ипотеку оформляют только партнеры портала “Дом.рф” и исключительно для пожилых людей.

Требования к недвижимости у банков следующие:

• отсутствует статус аварийного или ветхого жилья;

• проведены все коммуникации (газ, электричество, водопровод и т. п.);

• в доме должно быть не менее четырех этажей;

• недвижимость находится в черте жилого поселения;

• нет долгов по коммунальным платежам;

• жилой объект не должен находиться в долевой собственности.

Также пенсионеру необходимо за свой счет застраховать жилье на случай порчи или разрушения и ежегодно продлевать такую страховку.

Перед тем как одобрить обратную ипотеку, банк проверит состояние жилья. Если в нем были проведены незаконные планировки, здание нуждается в капитальном ремонте или рискует вскоре стать неликвидным, то, вероятнее всего, кредитор откажется от сделки.