Кто такой созаемщик по ипотеке

Созаемщик – это лицо, которое вместе с основным заемщиком несет солидарную ответственность перед банком по выплате кредита.

Зачем нужен ипотечный созаемщик

Созаемщика включают в ипотечный договор в двух случаях: когда этого требует законодательство; когда титульному заемщику не хватает собственного дохода, чтобы подтвердить банку свою платежеспособность и взять ипотеку на выгодных условиях.

В первом случае созаемщиком автоматически становится супруг или супруга основного заемщика ипотеки. Это связано с тем, что недвижимость, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом, если иное не указано в брачном контракте. 

В этом случае созаемщика включают в ипотечный договор вне зависимости от уровня его зарплаты. Даже если супруг (или супруга) не работает и не получает никакого дохода.

На добровольной основе созаемщика привлекают для увеличения суммарного ежемесячного дохода. Это повысит шансы на одобрение ипотеки, а также на получение более лояльных условий кредитования. 

Для банка наличие созаемщика – это дополнительная гарантия погашения кредита, так как тот, наравне с титульным заемщиком, будет нести ответственность по своевременному внесению платежей. Созаемщик может быть не один, обычно кредиторы разрешают подключать к ипотечному договору двух-трех человек, включая поручителя. 

Кто может стать созаемщиком по ипотеке

Не считая официального супруга, который становится созаемщиком по умолчанию, на эту роль можно привлечь любого человека, в том числе друга, коллегу или родственника. Банк будет проверять кандидатуру второго заемщика и его документы так же, как и основного, включая уровень дохода, кредитную историю и кредитную нагрузку. У большинства крупных кредиторов требования к созаемщику совпадают с требованиями к титульному заемщику:

• гражданство РФ;

• не моложе 18–21 года и не старше 65–70 лет;

• возможность подтверждения постоянного стабильного дохода;

• рабочий стаж не менее шести месяцев.

Отличие от поручителя

Поручитель – еще один участник кредитного или ипотечного договора, который выступает гарантом перед банком по возврату займа. 

В отличие от созаемщика, поручитель не участвует в погашении ипотеки. Банк обращается к поручителю лишь в том случае, когда титульный заемщик перестает исполнять свои обязательства.

Поручителем может выступать как физлицо, так и организация, а созаемщиком может быть только физическое лицо. Также банк часто не учитывает доходы поручителя.

Права и обязанности созаемщика

Права созаемщика обсуждаются на момент заключения ипотечной сделки и отражаются в договоре. 

Дополнительный заемщик не становится собственником квартиры по умолчанию, но имеет на это полное право, если фактически участвует в погашении ипотеки. 

Этот пункт также можно указать в ипотечном договоре. Кроме того, созаемщик вправе претендовать:

• на рефинансирование ипотеки;

• на получение налогового вычета, если созаемщику будет выделена доля в жилье;

• на досрочное погашение ипотеки – полное или частичное;

• на доступ к информации об условиях кредита и остатке долга;

• снять с себя обязательства второго заемщика по согласованию с банком.

Обязанности созаемщика также прописывают в договоре с кредитором. Его главная задача – погашение ипотеки, если по каким-либо причинам титульный заемщик не может этого сделать. 

В случае когда заемщик перестает выплачивать кредит вовсе, банк возлагает эту обязанность на созаемщика, включая уплату пеней за просроченные платежи и пролонгацию ипотечной страховки. К поручителю кредитор обращается лишь в третью очередь, если оба заемщика перестают выполнять свои обязательства.

Заемщики вправе самостоятельно договориться, как они будут совместно погашать жилищный кредит – по очереди или суммируя свои средства. Созаемщик может вообще не участвовать в перечислении платежей в банк, если основной заемщик вносит их вовремя и в полном размере.

Как вывести созаемщика из ипотечного договора

Как уже было сказано ранее, созаемщик имеет право выйти из ипотеки по согласованию с банком. Самый простой способ это сделать – предложить кредитору новую кандидатуру платежеспособного созаемщика. Для этого нужно написать заявление в банк, приложив к нему копию паспорта и документ о доходах предполагаемого заемщика. Банк рассмотрит обращение и вынесет по нему решение в течение двух недель. 

Учтите, что, при наличии у текущего созаемщика права собственности на недвижимость, вывести его из ипотеки будет гораздо сложнее. 

Без согласия кредитора выйти из ипотечного договора можно только через суд. Для этого созаемщику придется представить суду доказательства причин, почему его дальнейшее участие в погашении кредита невозможно. Такими причинами могут быть:

• переезд в другую страну;

• потеря дохода вследствие тяжелой болезни, инвалидности и др.;

• развод супругов, которые являются созаемщиками ипотеки.

Основному заемщику, в свою очередь, нужно будет доказать суду, что у него есть возможность погашать ипотеку без участия созаемщика. При этом будьте готовы к тому, что суды чаще всего занимают сторону банка. Особенно если созаемщику уже выделена доля в ипотечном жилье.

Третий способ вывода созаемщика – рефинансировать ипотеку в другом банке. Новый договор будет подписан уже без участия второго заемщика. Такой способ также подойдет супругам, которые развелись и подписали соглашение о разделе имущества.

Может ли созаемщик сам взять ипотеку

Договор с банком никак не ограничивает созаемщика брать на себя новые кредитные обязательства, в том числе собственную ипотеку. Но следует понимать, что в таком случае финансовая нагрузка возрастет и банк будет оценивать кредитную нагрузку клиента, суммируя все его обязательные платежи.

Если сумма ежемесячных платежей, включая будущий кредит, составит не более 40% от дохода созаемщика, то, скорее всего, банк одобрит ему новый заем. Кроме того, у потенциального заемщика не должно быть текущих просрочек по кредитам, и должна значиться хорошая кредитная история. В сложных случаях шанс на одобрение собственной ипотеки будет выше, если созаемщик обратится к услугам грамотного ипотечного брокера.