Как оформить ипотеку в 2025 году: пошаговая инструкция

К началу июля 2024 года количество граждан, имеющих ипотечные кредиты, достигло более 10 млн человек. Еще 10 лет назад процесс оформления жилищного кредита занимал до 2–3 месяцев. Будущему заемщику приходилось собирать большое количество документов и несколько раз посещать отделение банка. Сейчас крупные кредиторы перевели ипотечную сделку в электронный формат, а срок оформления сократился в разы.

Тем не менее многие граждане никогда не брали ипотеку и не знают, с чего начать. Специально для будущих заемщиков мы подготовили пошаговую инструкцию, в которой рассказали, из каких этапов состоит ипотечная сделка и как повысить шансы на одобрение кредита.

Определите бюджет

Чтобы принять взвешенное решение о покупке недвижимости в ипотеку, стоит трезво оценить свои финансовые возможности. Рассчитайте, сколько денег у вас есть на первоначальный взнос и на ремонт в купленной квартире, какую сумму ежемесячного платежа вы без проблем сможете вносить, не упав в долговую яму. Как получить ипотеку без первого взноса, мы рассказали в другой статье.

Не забудьте об оплате ежегодного обязательного страхования ипотеки. Стоимость полиса достигает 0,25–0,5% от общей суммы долга перед банком.

Выберите ипотечную программу

Чтобы понять, какая программа подойдет лучше всего, решите, какое жилье вы хотите купить – вторичку или новостройку. 

Большинство льготных ипотечных программ распространяется только на покупку квартиры или дома от застройщика. Либо на строительство частного дома с помощью аккредитованного подрядчика.

Рассчитать условия кредита можно на калькуляторе выбранного банка или через сервис ипотечного брокера. Последний способ более удобен тем, что заявка на одобрение отправляется сразу в несколько банков.

 Приведем краткий обзор основных льготных и рыночных программ ипотеки на сегодняшний день:

“Семейная ипотека”

Базовая ставка: в этом году ставка по семейной ипотеке остается на прежнем уровне — 6%. 

Минимальная сумма первого взноса: 50% от цены недвижимости. Однако специалисты прогнозируют, что этот показатель может увеличиться до 60%.

Срок: до 30 лет.

Максимальная сумма: до 6 млн ₽ для регионов. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти — 12 млн ₽.

Условия выдачи: наличие у заемщика 2 детей в возрасте до 18 лет или одного ребенка, родившегося после 1 января 2018 года, либо одного ребенка с инвалидностью младше 19 лет.

“Ипотека для IT”

Базовая ставка: 6%.

Минимальная сумма первого взноса: 20,1%.

Срок: до 30 лет.

Максимальная сумма: лимит по кредиту был уменьшен до 9 млн ₽. Этот лимит теперь распространяется на все города и регионы без исключения.

Об остальных субсидированных программах мы подробно рассказывали ранее, это “Дальневосточная ипотека”, “Арктическая”, “Сельская” и “Военная”.

Рыночные программы ипотеки — это кредитные продукты, реализуемые банками без финансовой поддержки со стороны государства. 

Средняя ставка на покупку вторичного жилья составляет 27–28%, размер первоначального взноса — от 30%. В некоторых банках — 50%. Ставка на квартиры в новостройке — 16,5%, минимальный первый взнос 30%.

Узнайте сумму, которую для вас готов одобрить банк

Перед поиском подходящего объекта мы рекомендуем подать заявку в один или сразу несколько банков, чтобы выяснить, на какой объем ипотеки вы можете рассчитывать. Кредитная организация рассчитает для вас оптимальную сумму, исходя из текущего дохода, процентную ставку и ежемесячный платеж.

Общие требования к заемщику ипотеки, которых придерживается большинство банков:

• Возраст: от 18 лет. Некоторые кредиторы выдают ипотеку лицам старше 21 года.

• Предельный возраст на момент погашения займа: 70–75 лет.

• Гражданство России.

• Минимальный срок трудоустройства на последнем месте: 3 месяца.

• Наличие постоянного “белого” дохода и достаточной суммы первого взноса по ипотеке.

Минимальная сумма первого взноса зависит от программы жилищного кредитования. 

Крупные кредиторы, такие как “Сбербанк”, выдают ипотеку без первоначального взноса, но стоит быть готовым к тому, что ежемесячный платеж в этом случае будет значительно больше из-за высокой годовой ставки.

Ведущие банки предлагают программы ипотеки в том числе для ИП и самозанятых граждан. Для этих категорий заемщиков условия кредитования могут быть более жесткими, так как доход человека, который работает на себя, не всегда стабилен.

Большинство кредитных организаций рассматривают заявку на ипотеку онлайн. В первую очередь мы рекомендуем обратиться в банк, на карту которого вы получаете зарплату, пособие или пенсию. В этом случае кредитная организация может легко проверить денежные отчисления на карту клиента и удостовериться в его финансовой состоятельности.

Какие документы потребуются для подачи заявки на одобрение ипотеки:

• паспорт;

• второй документ с фото: загранпаспорт, водительские права, пенсионное удостоверение и т.д.;

• СНИЛС;

• справка о заработной плате (2-НДФЛ);

• выписка из трудовой книжки или Пенсионного фонда;

• последняя декларация о доходах (для ИП).

Участникам зарплатного проекта в выбранном банке понадобится только паспорт и второй документ на выбор. Если вы планируете привлечь поручителя или созаемщика, их паспорта также необходимо отсканировать и прикрепить к электронной форме заявки.

Обычно банк рассматривает заявку на одобрение ипотеки не более 2–3 дней. В некоторых случаях ответ приходит уже через несколько часов. Это возможно, если у клиента хорошая кредитная история, высокий уровень дохода или первый взнос больше минимального.

Почему банк может отказать в выдаче ипотеки и как повысить шансы на одобрение

Банки принимают отрицательное решение по заявке на ипотеку по разным причинам. Самая частая из них — недостаточная сумма дохода. Кредиторы оценивают не уровень заработной платы кандидата, а значение его ПДН (предельной долговой нагрузки). 

К примеру, клиент может получать 100 тыс. ₽ в месяц, из которых 40 тыс. уходит на погашение автокредита и еще 30 тыс. — на алименты. Банк откажет ему в выдаче ипотечного кредита, так как после уплаты всех обязательных платежей, включая новый заем, у кандидата практически не останется свободных средств.

Еще один распространенный повод для отказа — низкая кредитная история кандидата. Одинаково плохо, когда у него имеются задолженности по предыдущим займам, и когда кредитная история вообще отсутствует, то есть клиент ранее не брал кредиты.

Как повысить шансы на одобрение:

• Погасить все текущие займы, включая долг по кредитной карте. Не брать микрозаймы, так как частые обращения в МФО могут насторожить банк.

• Исправить плохую кредитную историю: взять небольшую рассрочку или кредит и исправно выплатить без досрочного погашения.

• Подтвердить наличие дополнительного дохода. Например, от сдачи жилья в аренду или подработки в качестве самозанятого.

• Привлечь поручителя и/или созаемщика со стабильным доходом и положительной кредитной историей.

Выберите квартиру

После одобрения заявки банком следующим этапом станет поиск подходящего жилья. Большинство банков отводит на подбор недвижимости 90 дней, потом условия по ипотеке могут измениться.

Общие требования кредитных организаций к объекту недвижимости:

• статус жилого помещения;

• расположение на территории РФ;

• жилье не должно быть аварийным или назначенным под снос;

• нет обременений или ареста;

• если это частный дом, то к нему должны быть подведены инженерные коммуникации (кроме газа, так как это необязательное условие);

• нет незаконных или не согласованных с БТИ перепланировок;

• наличие отделения банка в регионе, где находится жилье.

Получите одобрение объекта недвижимости банком

Банк должен проверить и одобрить выбранное клиентом жилье. Для этого проводится оценка независимым экспертом, который осмотрит объект и составит акт, где будут перечислены характеристики недвижимости, ее среднерыночная и прогнозируемая в дальнейшем стоимость. 

Для проведения оценки понадобится кадастровый паспорт, техплан квартиры и договор долевого участия (для новостроек). Контакты организаций, занимающихся оценкой недвижимости, вам предоставит банк. 

Если вы покупаете жилье в новостройке, то процесс одобрения недвижимости максимально простой и быстрый. Обычно застройщик напрямую связывается с банком и согласовывает объект. С проверкой вторички немного сложнее. Банк проверяет чистоту сделки: наличие малолетних детей среди собственников, обременения и аресты, наложенные на жилье, правоустанавливающие документы и другие важные аспекты. 

Проверка объекта занимает около двух недель. Если все хорошо, то наступает следующий этап ипотечной сделки — подписание договоров с банком и с продавцом жилья.

Проведите сделку с банком и с продавцом

После одобрения объекта недвижимости нужно подписать два договора:

• с банком по ипотеке;

• с продавцом (застройщиком или физлицом) — договор купли-продажи.

В ипотечном договоре указывают все условия кредита: процентную ставку, сумму первого взноса, срок выплаты, график погашения, способ расчета ежемесячных платежей, стоимость квартиры. 

Дополнительно банк оформляет закладную — электронную ценную бумагу, которая подтверждает, что недвижимость находится в залоге до погашения заемщиком ипотеки. 

Для ипотечной сделки понадобятся: ваш паспорт, СНИЛС, нотариально заверенное согласие супруга на сделку (если вы состоите в браке и брачного договора нет), паспорта созаемщика или поручителя.

Сумму первого взноса лучше перевести за 2–3 дня до ипотечной сделки, предпочтительнее безналичный перевод. Банк хранит деньги на собственном счете до тех пор, пока покупатель не зарегистрирует право собственности в Росреестре.

В договоре купли-продажи указывают следующие сведения:

• описание предмета сделки;

• стоимость;

• способ и срок проведения расчетов между продавцом и покупателем;

• личные данные всех собственников и зарегистрированных в квартире.

Оформите право собственности

Государственная регистрация сделки с недвижимостью и оформление права собственности на нового владельца осуществляются в Росреестре. Обратиться в ведомство можно через МФЦ, регистрация займет около 5–7 дней.

Список документов для подачи обращения в Росреестр:

• договор купли-продажи;

• договор по ипотеке;

• квитанция об уплате госпошлины (2 тыс. ₽);

• паспорт покупателя.

Сейчас свидетельство о праве собственности не выдают. Вместо него вы можете запросить выписку из ЕГРН через “Госуслуги” или МФЦ. Полученный документ необходимо передать в банк, чтобы тот перевел деньги продавцу.

Застрахуйте жилье

Без полиса обязательного страхования ипотеки банк вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Поэтому имущество в залоге необходимо страховать до полного погашения займа.

Кроме основной страховки, вы можете оформить добровольное страхование жизни и здоровья. За покупку такого полиса банки предоставляют клиентам приятный бонус — снижение ипотечной ставки на 0,3–1%.