Как купить загородный дом

Покупка частного малоэтажного дома для постоянного проживания – ответственный процесс, требующий максимум внимания к деталям и помощи опытных специалистов. Мы составили полную инструкцию, с чего начать и как действовать, если вы мечтаете жить за городом в собственном доме с участком.

Что выбрать: вторичку или дом от застройщика

Сперва мы советуем определиться – покупать дом, в котором уже кто-то жил, или готовый объект от застройщика. Первый вариант может быть удобнее, если продавец оставляет новому владельцу мебель, например, оборудованную кухню, или ухоженную придомовую территорию. Второе преимущество покупки на вторичном рынке в том, что после сделки чаще всего можно сразу заехать и жить. 

Однако стоит быть готовым к тому, что придется потратить много времени на поиски подходящего варианта. 

Второй риск – вероятность лишиться дома, если после объявятся люди, чьи интересы не были учтены при продаже. Ими могут быть неучтенные наследники, опекуны недееспособных лиц, согласие которых не было получено или бывший супруг/супруга покупателя.

Дом, купленный у застройщика, подходит для тех, кто предпочитает отремонтировать и обустроить купленное жилье по собственному вкусу. Дополнительное преимущество в том, ответственность за некачественное строительство и “косяки”, которые могут обнаружиться позже, возлагается на застройщика. Минус покупки дома на первичном рынке – существенные затраты на отделку и обустройство земельного участка.

Как выбрать подходящий вариант 

Прежде всего необходимо определиться, какой именно дом вам нужен и в какой локации. Обычно загородные дома возводят в населенных пунктах, расположенных вблизи крупного города, в коттеджных поселках или садовых некоммерческих товариществах (СНТ). 

Какой из этих вариантов подойдет именно вам, зависит от индивидуальных предпочтений. А также от того, сколько времени планируете проживать в частном доме – круглогодично или только в летний период. 

Если рассматривать коттеджные поселки, то плюс в том, что они могут находиться в черте города или вблизи от него, и иметь достаточно развитую инфраструктуру. Это позволит без проблем проживать в купленном доме круглый год, если в семье есть дети, которые ходят в детский сад или школу.

Важно учитывать, что собственники земельных участков в коттеджных поселках и СНТ обязаны ежегодно уплачивать членские и целевые взносы. Эти деньги покрывают расходы на благоустройство общей территории, оплату службы охраны и ремонта дорог. 

Возможность зарегистрироваться в доме зависит от его статуса. Оформить постоянную прописку можно в жилом объекте, расположенном в населенном пункте, коттеджном поселке или садовом некоммерческом товариществе. 

Что касается поиска подходящего варианта, то удобнее всего воспользоваться специальными сервисами и чатами в мессенджерах, где публикуют объявления о продаже недвижимости. Либо приехать в район, где вы хотите купить загородное жилье, и поискать баннеры с информацией о продаже, размещенные на домах. Будет нелишним заодно расспросить местных жителей о ситуации в населенном пункте, возможных проблемах с инфраструктурой и ЖКХ.

Какие вопросы задать продавцу

Вы уже выбрали несколько подходящих вариантов и готовы поговорить с продавцами для уточнения деталей. Перед звонком продавцу полезно составить список важных вопросов.

Оформлено ли право собственности на дом и участок?

Постройка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Если на учет поставлена только земля, а дом нет, то в будущем государство может признать его незаконным и снести.

Как давно оформлено право собственности?

Чем меньше времени прошло с момента регистрации права собственности, тем выше вероятность того, что сделку могут оспорить. 

Оптимальный период владения недвижимостью 3 года. За это время истекает срок исковой давности.

Какое назначение у дома?

В выписке из ЕГРН должно быть указано о том, что дом является жилой постройкой. В противном случае в нем не получится зарегистрироваться и постоянно проживать. Выписку предоставляет продавец, быстрее всего это сделать на портале Госуслуг.

Кроме того, выписка ЕГРН пригодится для того, чтобы узнать историю перехода и прекращения права собственности на объект, включая даты и наименования документов, на основании которых это было произведено. 

Частый переход права владения должен насторожить. Постоянные продажи дома могут говорить о его серьезных дефектах или проблемном окружении.

Проведено ли межевание земли?

Межевание – это комплекс кадастровых работ, который позволяет точно определить границы и форму участка и закрепить эти сведения в Росреестре, а также нанести их на карту местности. Если межевание не было проведено, купить земельный участок в ипотеку не получится. Проверить наличие межевания можно в выписке из ЕГРН, в документе будет изображен контур участка, или на публичной кадастровой карте. 

Обязательно уточните у продавца кадастровый номер участка для проведения самостоятельной проверки. Кадастровый номер не является тайной, и продавец, которому нечего скрывать, обязательно вам его назовет. Номер можно узнать и самостоятельно, если известен адрес участка. 

Для проверки можно указать номер на кадастровой карте по ссылке выше и посмотреть форму участка, а также границы с соседями. Здесь же можно узнать вид разрешенного использования земли, ее площадь и кадастровую стоимость.

На что обратить внимание при осмотре дома

Осмотр подходящих объектов мы рекомендуем проводить в паре с экспертом в сфере загородного строительства, который проверит дом на наличие дефектов. Некоторые из них можно определить и самостоятельно:

• Трещины на фундаменте, внутренних и внешних стенах.

• Прогнившие полы.

• Неровная поверхность пола. Проверяется обычным уровнем. 

Пол с наклоном может свидетельствовать о просадке фундамента.

• Следы плесени и грибка, подтеки на потолке, стенах и в подвальном помещении.

• Запах сырости в доме.

• Ржавые трубы и забитые коммуникации. Для проверки водоснабжения попросите набрать воду в ванну или раковину и посмотрите, насколько быстро она сольется. Чтобы удостовериться в наличии достаточной силы тяги в вентиляции, приложите к вентиляционной решетке обычный лист бумаги.

Также мы рекомендуем посмотреть последние квитанции на ЖКУ, чтобы удостовериться в отсутствии долгов и оценить объем расходов на “коммуналку”.

Документы для проверки

Список документов, которые необходимо запросить у продавца для проверки:

• Паспорта всех собственников.

• Выписки из ЕГРН на землю и постройку.

• Основание для регистрации права собственности продавца на объект. Подтверждающим документом может быть: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, приватизации или дарения.

• Справка с информацией о прописанных в доме.

• Нотариальное согласие супруга, если продавец состоит в браке.

• План дома и техпаспорт.

• Кадастровый паспорт на землю.

• Технические условия на инженерные сети.

• Акты ввода в эксплуатацию инженерных коммуникаций.

• Договор поставки газа (если проведен).

Как провести сделку купли-продажи: пошаговая инструкция

Шаг 1. Составьте предварительное соглашение

Предварительным соглашением может служить проект договора купли-продажи, авансовое соглашение или договор задатка. Цель составления документа – подтвердить серьезность намерений обеих сторон.

При внесении покупателем задатка или аванса сумма будет засчитана в стоимость объекта. Обратите внимание – понятия аванса и задатка отличаются друг от друга. Если сделка сорвется, то аванс возвращается покупателю, а задаток нет.

В предварительном соглашении указывают:

• стоимость объекта;

• характеристики предмета сделки;

• порядок расчетов и прочие важные для сторон условия.

Шаг 2. Составление и подписание договора купли-продажи

Подписание договора купли-продажи – ключевой этап в процессе сделки. Этот документ подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупателя – внести сумму, равную стоимости объекта, в определенный срок. 

В договоре указывают основные условия сделки: цену, характеристики дома и земельного участка, срок передачи объекта, условия и способ перевода оплаты и другие условия. 

Например: сроки межевания земли, если оно не проведено, характер действий, если Росреестр откажет в регистрации права собственности, и так далее

Шаг 3. Регистрация сделки в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности участники обращаются в МФЦ с полным пакетом документов. Если сделка проходит с участием ипотеки, то подачей документов в Росреестр чаще всего занимается банк.

Максимальный срок государственной регистрации прав на недвижимость – 9 рабочих дней с момента подачи документов. После завершения процедуры регистрации Росреестр направляет продавцу обновленную выписку из ЕГРН в электронном виде.

Шаг 4. Расчет с продавцом

Есть несколько способов проведения расчетов по договору купли-продажи: через банковскую ячейку, аккредитив, наличный или безналичный расчет, депозит нотариуса. Самый безопасный из них – через ячейку в банке или аккредитив. Эти счета можно открыть, даже если сделка проходит без ипотеки.

Проводить расчеты до регистрации права собственности на покупателя рискованно. 

Банковская ячейка или аккредитив обеспечат сохранность денег до полного исполнения сторонами обязательств по договору. 

В договоре купли-продажи можно указать, что продавец получит деньги только после перехода права владения к покупателю. Банк выступает гарантом безопасного расчета и блокирует доступ к денежным средствам до совершения указанных действий.

Шаг 5. Подписание акта приема-передачи

Заключительный этап сделки, который проходит после регистрации сделки и перечисления денег – подписание передаточного акта. Продавец передает объект недвижимости, а покупатель принимает его по передаточному акту. Если разногласия отсутствуют, стороны подписывают акт после приемки.

Покупка дома с участком в ипотеку

Если вы намерены купить загородный дом в ипотеку, то схема купли-продажи будет выглядеть иначе. Подать заявку на ипотечный кредит можно как перед подбором объекта недвижимости, так и после него. Последний вариант полезен тем, что вы заранее будете понимать, какую сумму ипотеки готова предоставить кредитная организация. После выбора подходящего дома с участком вам останется только получить одобрение недвижимости от банка.

Приводим пошаговую инструкцию по покупке дома в ипотеку.

Шаг 1. Получите одобрение ипотеки

Условия ипотеки от крупных банков на покупку дома от застройщика.

• “Сбербанк”. Первый взнос от 30%, ставка – от 19,5%.

• “ВТБ”. Первый взнос от 20,1%, ставка – от 19,6%.

• “Альфа-Банк”. Первый взнос от 30%, ставка – от 20,99%.

• “Россельхозбанк”. Первый взнос от 30%, ставка – от 17,3%.

• “Совкомбанк”. Первый взнос от 40%, ставка – от 10,99%.

Обращаем ваше внимание, что условия по ипотеке указаны по состоянию на июль 2024 года.

На покупку загородной недвижимости также действуют льготные целевые программы: “Семейная ипотека”, “Сельская ипотека”, “Дальневосточная и арктическая”, “ИТ-ипотека” и “Военная”. Уточнить перечень банков и условия выдачи льготных жилищных программ вы можете у ипотечного брокера INFULL.

Шаг 2. Получите одобрение объект недвижимости

Для получения разрешения на покупку от банка потребуется отчет об оценке дома с участком, документы на объект от продавца и проект договора купли-продажи.

Шаг 3. Подпишите договор и зарегистрируйте сделку

После проверки жилья банк назначит день сделки. В обозначенную дату стороны приходят в отделение банка, проверяют и подписывают договор купли-продажи. Одновременно покупатель заключает ипотечный договор с банком и переводит сумму первоначального взноса. Также он обязательно оформляет полис ипотечного страхования.

Далее банк передает документы в Росреестр для регистрации права собственности и обременения объекта в свою пользу. Обременение действует весь период погашения ипотеки. После регистрации банк перечисляет деньги продавцу.