Рассказываем, что такое флиппинг и как с помощью него приумножить свой доход. Какие расходы ложатся на инвестора и чем он рискует при совершении такой сделки.
Несмотря на нестабильность рынка и общую тенденцию роста цен, пассивный заработок на операциях с недвижимостью по-прежнему актуален. Получать доход можно не только на перепродаже новостройки или сдаче ее в аренду, но и на флиппинге вторички.
Говоря простыми словами, флиппинг (от англ. to flip – “переворачивать”) – это финансовое вложение в покупку вторичной недвижимости с целью быстрой и прибыльной перепродажи. Инвестор покупает объект по низкой цене, проводит в нем ремонтные работы различной степени сложности, а затем реализует по более высокой стоимости.
Такая стратегия заработка пришла в Россию из США, правда, там чаще всего покупают и перепродают частные дома в плохом состоянии. В нашей стране флиппинг распространяется в основном на квартиры. В среднем процесс флиппинга одной квартиры занимает около четырех месяцев, а доходность достигает 60%.
Проще и выгоднее покупать недвижимость для перепродажи на собственные средства, без использования ипотеки. Во-первых, переплата по кредиту может “съесть” львиную долю прибыли, а во-вторых, продать жилье, находящееся в залоге у банка, не так просто.
Специалисты по выкупу и выгодной перепродаже отремонтированной вторички называются флипперами. Часто флипперами становятся риелторы, которые обладают достаточными знаниями и опытом на рынке недвижимости. Чтобы прибыльно вложиться в покупку и ремонт квартиры, флипперу потребуется внушительный денежный капитал.
Вкратце процесс выглядит следующим образом: флиппер изучает предложения на онлайн-площадках, отбирает подходящие, ходит на осмотры и затем принимает решение, рентабельно ли вкладываться в эти объекты.
Расскажем подробнее о каждом этапе флиппинга:
1. Исследование рынка. Перед тем как начать инвестировать, важно проанализировать рынок недвижимости. Флиппер изучает спрос, цены на жилье и рассчитывает потенциальную прибыль, чтобы подобрать наиболее перспективные объекты для инвестиций.
2. Поиск недвижимости. Инвестор осматривает объекты недвижимости, соответствующие его критериям поиска. Как правило, флиппера интересуют “убитые” объекты, которые требуют ремонта различной степени сложности. При поиске специалист обращает внимание на инфраструктуру района, транспортную доступность, возраст постройки, состояние общедомовой территории и вид из окна.
Квартиры на первом и последнем этажах ценятся меньше всего. Также не получится выгодно перепродать объект, если окна выходят на шумную загазованную магистраль, кладбище, ЛЭП, железную дорогу и так далее. Что касается площади недвижимости, то выгоднее инвестировать в однушки и студии, так как такие квартиры продаются быстрее других.
3. Анализ и планирование. После подбора подходящего объекта специалист детально анализирует предстоящие расходы на ремонт, определяет реальную рыночную стоимость квартиры после отделки и прогнозирует прибыль от ее дальнейшей перепродажи. Также флиппер рассчитывает срок проведения сделки – от покупки квартиры и до передачи ключей новому владельцу. Чем быстрее объект будет продан, тем больше прибыли получит инвестор, и наоборот. Оптимальная разница между стоимостью покупки и продажи – 30%–40%. Такая наценка покроет затраты на преобразование квартиры и прочие издержки.
4. Финансирование. Ключевой момент в процессе флиппинга – поиск финансового источника для вложения в объект. Это могут быть собственные денежные средства флиппера, кредитование в банке или партнерство с другими инвесторами. Прежде чем принять решение об ипотеке, стоит тщательно рассчитать расходы на переплату по процентам и определить срок погашения займа. Как мы уже упоминали выше, значительная часть прибыли может уйти на ипотечные платежи. В качестве альтернативы можно прибегнуть к частным займам с более выгодной ставкой.
5. Сделка купли-продажи и ремонт. После покупки квартиры флиппер приступает к отделочным работам. В зависимости от состояния жилья в процесс ремонта входит демонтаж старых материалов и мебели, замена сантехники, коммуникаций и электропроводки, чистовая отделка и в некоторых случаях полное укомплектование квартиры новой мебелью и бытовой техникой.
6. Маркетинг и реализация объекта. После завершения ремонта флиппер разрабатывает маркетинговую стратегию для привлечения потенциальных покупателей. Большую роль в быстрой перепродаже квартиры играет правильно составленное объявление, публикации в соцсетях и при необходимости сотрудничество с агентами по недвижимости.
7. Завершение сделки. На финальном этапе флиппер находит покупателя, заключает с ним договор купли-продажи и получает прибыль от сделки.
Одна из статей расходов при флиппинге – уплата подоходного налога в размере 13% от продажи недвижимости. НДФЛ можно не платить, если квартира или дом находились в собственности более пяти лет, но флипперов это правило не касается. Так как они продают объекты буквально в течение нескольких месяцев.
По правилам налоговая начисляет НДФЛ только на сумму прибыли – то есть на денежную разницу между покупкой и продажей. Например, инвестор купил квартиру за 5 млн рублей, а продал за 8 млн. В этом случае уплатить 13% необходимо только на сумму дохода в размере 3 млн рублей.
Чтобы сэкономить на уплате налогов, флипперы могут воспользоваться имущественным вычетом, который позволяет не платить налог, если доход от перепродажи не превышает 1 млн рублей.
Еще один законный способ сократить налогооблагаемую базу – купить квартиру или дом от лица ИП. Тогда налог на прибыль составит всего 6%. Также предприниматель имеет право однократно оформить налоговый вычет, если у него имеется доход, облагаемый 13%. Максимальный размер такого вычета – 260 тыс. рублей.
Несмотря на быструю и достаточно высокую доходность от инвестиций, флиппинг сопряжен с некоторыми рисками:
Финансовые риски. Один из главных рисков связан с инвестиционными затратами. При флиппинге необходимо учесть затраты на покупку самого объекта, проведение ремонта и уплату налогов. В процессе могут возникнуть непредвиденные расходы, поэтому стоит составлять бюджет с запасом, чтобы избежать финансовых трудностей.
Рыночные риски. Флиппинг напрямую связан с состоянием рынка недвижимости. Если цены на квартиры падают, то инвестор рискует столкнуться с проблемами при продаже объекта с прибылью. Поэтому перед инвестированием необходимо провести предварительное исследование рынка, чтобы убедиться в его стабильности.
Временные риски. Флиппинг требует определенных временных затрат и усилий. Отделка объекта может занять больше времени, чем планировалось изначально. Кроме того, реализация обновленной недвижимости может затянуться, особенно если рынок находится в кризисе. Флипперу следует заранее подготовиться к вероятным задержкам и иметь запасные средства для покрытия расходов на содержание квартиры.
Профессиональные риски. Если у начинающего инвестора нет опыта в сделках с недвижимостью, то ему будет сложно спрогнозировать рыночные тенденции и оценить реальный потенциал объекта. Недостаточное знание рынка и неправильно выбранная стратегия вложений может привести к неправильной оценке стоимости жилья и трудностям при заключении сделки. Чтобы свести риски убыточного инвестирования к минимуму, INFULL рекомендует начинающему флипперу обратиться за консультацией к риелтору.
Также инвестор рискует столкнуться с недобросовестными подрядчиками, которые затянут сроки ремонта или выполнят его некачественно. В ходе отделки могут обнаружиться существенные дефекты жилья, например перекрытия плохого качества, плесень на стенах и потолке, а также наличие клопов, тараканов или мышей.
Еще один риск, сопряженный с любой сделкой на вторичном рынке недвижимости, – утрата права собственности (титула). К примеру, после покупки могут объявиться неучтенные собственники, которые имеют право оспорить продажу квартиры через суд. Чтобы финансово обезопасить себя от подобных ситуаций, полезно оформить полис страхования титула. Его примерная стоимость – от 0,3% до 1% от цены на объект.
Приведем пример расчета, сколько можно заработать на флиппинге.
Инвестор купил однокомнатную квартиру со старым ремонтом в востребованном районе города за 4 млн рублей. Были поставлены следующие цели.
Разница между покупкой и продажей объекта – от 1,5 до 2 млн рублей.
Стоимость отделочных работ, включая демонтаж и затраты на покупку материалов, – максимум 600 тыс. рублей.
Общий срок флиппинга – четыре месяца.
Флиппер также включил в смету расходов уплату НДФЛ 13%. В данном случае сумма налога составит от 195 тыс. до 260 тыс. рублей. После расчета ожидаемой чистой прибыли получились следующие цифры.
Минимальная прибыль – 705 тыс. рублей (14,7% от общей суммы вложений).
Максимальная – 1,14 млн рублей (23,5% от общей суммы вложений).
В этом разделе мы ответим на частые вопросы начинающих инвесторов.
В среднем на продажу квартиры после флиппинга уходит 4–6 месяцев.
Наиболее прибыльные объекты для флиппинга – это студии и однокомнатные квартиры.
Опытные флипперы реализуют минимум 3–4 объекта недвижимости в течение года.
Льготных категорий граждан, которые освобождаются от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости, в России нет. Любые послабления по уплате налога связаны со стоимостью или сроком владения имуществом. Закон допускает продать квартиру без уплаты 13% в следующих случаях:
это единственное жилье владельца, которое находилось в его собственности более трех лет;
дельта между покупкой и продажей менее 1 млн рублей;
квартира была получена в дар от близкого родственника;
жилье было продано по той же цене, что и куплено.
Способ избежать уплаты налога путем занижения стоимости объекта в договоре – популярный среди флипперов, но довольно рискованный. Сделкой с занижением стоимости жилья может заинтересоваться налоговая служба и после проверки привлечь продавца к ответственности. Договор купли-продажи признают незаконным, продавца обяжут вернуть деньги за квартиру покупателю, а также уплатить штраф в размере 20%–40% от суммы непогашенного НДФЛ.
Страхование государственной собственности: необходимая мера или лишние расходы? Узнайте, как арендаторы муниципальной недвижимости могут защитить себя от потерь и повреждений.
Страхование недвижимости становится нормой, но мало кто знает, что страховке подлежит и сама сделка покупки или продажи жилья. Надежное страхование обезопасит от мошенников и юридических рисков.
В данном материале расскажем о том, как можно использовать средства маткапитала, и разберемся, можно ли все-таки вложить средства в ремонт квартиры?
Продажа квартиры – это ответственный процесс, требующий подготовки объекта недвижимости и наличия определенного набора документов. В этой статье мы рассмотрим основной набор документов, который...
В этой статье пойдет речь о том, как принять квартиру от застройщика, купленную в ипотеку, а также как оформить право собственности и застраховать новое жилье.
Ежегодно Правительство нашей страны вносит ряд изменений в законодательство. Нововведения касаются разных сфер жизни, и каждому необходимо знать о них. В этой статье рассказываем, что изменится в...
Отвечаем на вопрос, который волнует тех, кто собрался в новом году покупать квартиру, в том числе на ипотечные средства, – снизятся ли цены на жилье или продолжат расти?
Из статьи вы узнаете, как подарить собственную жилплощадь другому человеку. Сколько это стоит и какие требования к дарителю выдвигает закон?
Если вы решили продать недвижимость, мы уверены, что вы хотите сделать это быстро и по хорошей цене. В статье ответим на важные вопросы о продаже недвижимости и поделимся советами по быстрой...
Редакция INFULL составила полную инструкцию, как приватизировать недвижимость в 2024 году. Кто может приватизировать жилье и какие документы понадобятся?
Подписывайтесь сейчас
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях: