Эскроу-счет

 Что такое эскроу-счет для покупки жилья

Эскроу-счета используют не только для покупки квартиры от девелопера, но и для заключения сделок с другими видами ценного имущества. В этой статье речь пойдет о передаче денежных средств при приобретении недвижимости.

Счет эскроу – это специальный счет в банке, гарантирующий сохранность денежных средств покупателя недвижимости в новостройке. Покупатель квартиры переводит на такой счет сумму, равную стоимости жилья по договору. Эта денежная сумма замораживается на весь период строительства объекта недвижимости. 

На языке банков деньги дольщика “депонируются”. До тех пор, пока застройщик не сдаст объект, ни он, ни покупатель не имеют доступа к эскроу-счету.

Покупатель получит деньги обратно только в том случае, если девелопер нарушит условия ДДУ (договора долевого участия). Условия получения денег застройщиком прописывают в договоре счета эскроу. 

Банк, в котором будет открыт эскроу-счет, называется эскроу-агентом. Он выступает гарантом безопасности сделки и проверяет, выполнил ли условия договора каждый из участников. Только при соблюдении всех условий банк-агент переведет деньги за квартиру застройщику.

Вкратце схема расчета между покупателем и застройщиком через счет эскроу выглядит так:

• Заключение договора. Обе стороны – девелопер и дольщик, фиксируют в договоре права и обязательства и подписывают его.

• Покупатель бесплатно открывает счет в банке, который будет выступать эскроу-агентом, и переводит на него необходимую сумму.

• Банк депонирует деньги на эскроу-счете.

• Застройщик сдает дом в эксплуатацию и отчитывается об этом застройщику, предоставив документы в качестве доказательства.

• Банк-агент размораживает деньги на эскроу-счете и переводит их девелоперу в полном размере.

• Покупатель дожидается получения ключей, оформляет право собственности на квартиру и обязательную ипотечную страховку, если жилье куплено в ипотеку.
  

Плюсы и минусы эскроу-счета

Преимущества расчета за квартиру через эскроу-счет в банке очевидны. Главный из них – гарантия сохранности денежных средств дольщика. Если застройщик обанкротится, то деньги покупателя не сгорят и ему не придется годами ждать их возврата через суд. 

Кроме того, денежные средства, которые хранятся на эскроу-счете, всегда страхуются на сумму до 10 млн ₽ на случай, если у банка-агента будет отозвана лицензия.

Несмотря на гарантию безопасности расчета, использование эскроу не лишено недостатков:

• Лимит на компенсацию от страховой компании. При признании банка-агента банкротом страховая компания выплатит покупателю квартиру не более 10 млн ₽. Если квартира стоила больше, то дольщик потеряет оставшуюся сумму.

• Деньги, которые лежат на таком счете, не приносят покупателю дивидендов, в отличие от банковского депозита.

• Не каждый банк в России вправе стать эскроу-агентом.

• Пока деньги заблокированы на счету, стоимость недвижимости по-прежнему растет. В случае если девелопер через 2–3 года не сдаст объект в эксплуатацию и денежные средства вернутся к покупателю, из-за инфляции тот не сможет купить на эту сумму квартиру с теми же характеристиками.

• Из-за введения системы эскроу застройщики вынужденно повышают цены на свои объекты. Так как раньше строительство велось на средства дольщиков, а теперь девелоперы вынуждены искать деньги у кредиторов, что ведет к увеличению издержек.

• Если квартира куплена дольщиком в ипотеку, но застройщик так и не сдаст объект в эксплуатацию, то покупатель потеряет уплаченные банку проценты за период строительства.

Как оформить ипотеку через эскроу-счет

Открывать эскроу в том же банке, в котором покупатель взял ипотеку, необязательно. Это могут две разные кредитные организации. Правда, в таком случае существует вероятность того, что при переводе денег из одного банка в другой придется заплатить комиссию за транзакцию. Есть ли комиссия за перевод денег и каков ее точный размер, лучше всего уточнить перед заключением договора на открытие эскроу-счета.

После того как стороны подписали ДДУ, в котором указано о расчетах через эскроу, банк, одобривший ипотеку, переводит сумму первоначального взноса эскроу-агенту. 

После регистрации ДДУ в Росреестре кредитор направляет оставшуюся сумму по ипотечному кредиту в банк, где открыт счет эскроу. Затем покупатель начинает погашать ипотеку и ждать сдачу дома в эксплуатацию. 

Если банк-кредитор и эскроу-агент – это две разные организации, то покупатель все равно не платит комиссию за открытие эскроу-счета. За него это делает строительная компания.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Не каждая кредитная организация вправе открыть счет эскроу для проведения расчетов. Это может быть только тот банк, который осуществляет проектное финансирование строящегося объекта. То есть тот, кто предоставил девелоперу деньги на строительство дома.

В случае если застройщик возводит объект на собственные средства, он вправе самостоятельно выбирать эскроу-агентов. Список банков, которые могут стать эскроу-агентами, определяет Центробанк РФ. Полный перечень уполномоченных организаций опубликован на сайте регулятора.