Что нужно обязательно страховать при ипотеке

Что такое ипотечное страхование

Страхование ипотеки – это обязательная финансовая защита залоговой недвижимости и гарантия безопасности для банка и для заемщика. Если с ипотечной квартирой что-то случится и она станет непригодной для проживания, то заемщику не придется продолжать выплачивать заем. Страховая полностью погасит его долг перед кредитором. А для банка страхование ипотеки служит гарантией того, что в случае утраты ценного актива он не потеряет деньги.

Виды страхования при ипотеке

Кроме обязательного существуют добровольные виды ипотечного страхования: титульное и страхование жизни и здоровья. Банки не имеют права требовать от клиента добровольную страховку, но за ее оформление дополнительно снижают годовую ставку по ипотеке на 0,3%–1,5%. 

В дальнейшем заемщик может отказаться от пролонгации необязательного полиса. Ранее банки поднимали ипотечную ставку за отказ от страхования, но с 1 июля 2024 года это право будет ограничено на законодательном уровне. В декабре президент России подписал закон об ограниченном повышении ставки за отказ от добровольного ипотечного страхования. Согласно закону, кредитор сможет повысить процентную ставку лишь до того уровня, который был актуален на момент заключения договора на ипотеку.

Обязательно ли страховать квартиру при ипотеке

Согласно Федеральному закону “Об ипотеке”, заемщик обязан застраховать квартиру, находящуюся у банка в залоге. Обязательная страховка покрывает риски утраты жилья из-за независящих от клиента обстоятельств. Стандартный срок действия полиса – 12 месяцев, далее его необходимо продлевать до полного погашения ипотеки.

Если срок страхования квартиры истек, а заемщик своевременно не оформил пролонгацию, то банк вправе повысить для него годовую ставку по ипотеке. Если это не помогает, то далее кредитор инициирует одностороннее расторжение договора с требованием вернуть остаток долга по кредиту.

Плюсы и минусы страховки при ипотеке

Преимущество страхования для кредитора – это гарантия того, что страховая компания возместит убытки в случае утраты залоговой квартиры или потери работоспособности клиента. Для заемщика обязательная страховая защита ипотеки не менее важна. Так как при наличии полиса ему не придется продолжать выплату долга по ипотеке, если квартира, например, сгорит при пожаре. 

Преференции для заемщика при покупке продуктов добровольного ипотечного страхования:

• повышение вероятности одобрения ипотечного кредита;

• уменьшение процентной ставки до 1,5 п. п.;

• сведение к минимуму вероятности потерять квартиру из-за тяжелой болезни или травмы;

• гарантия стабильности в течение долгих лет погашения кредита, исчисляемого несколькими миллионами рублей.

Недостатки ипотечных страховок: дополнительные расходы для заемщика, существенное количество исключений из страховых случаев и необходимость ежегодного переоформления страховки. Также к минусам можно отнести стоимость страхования. В среднем она составляет от 0,1% до 0,3% от цены на недвижимость в ипотечном договоре.

Страховые риски

Обязательное ипотечное страхование

В полис по умолчанию входят следующие риски: пожар, удар молнии, взрыв, затопление, стихийные бедствия, падение летательных аппаратов (кроме беспилотных) и действия третьих лиц. Если любое из перечисленных событий приведет к тотальной гибели квартиры, то страховщик признает его страховым случаем и компенсирует остаток долга по ипотеке.

Исключения из страховых событий:

• Намеренные действия заемщика ипотеки. Например, если он умышленно устроил пожар, чтобы избавиться от долга перед банком.

• Разрыв сантехнических труб из-за замерзшей в них воды. Инцидент чаще случается в частных домах. Главная причина – халатность собственников, которые забывают перекрыть воду перед тем, как закрыть дом на зимовку.

• Обрушение здания по причине строительных работ. Например, во время проведения капитального ремонта или реконструкции.

• Ядерный взрыв, падение на дом бомбы или БПЛА (беспилотного летательного аппарата).

• Обрушение дома по причине естественного износа. Происходит не так часто, так как банки не выдают ипотеку на аварийное жилье.

• Пожар из-за хранения в ипотечном жилье взрывчатых веществ.

Страхование жизни и здоровья

В такой тип полиса страховщики включают риски наступления инвалидности первой или второй группы, гибели заемщика, тяжелого заболевания или травмы с потерей работоспособности минимум на несколько месяцев. Точная сумма и условия компенсации каждого страхового события зависят от выбранной программы страхования и политики страховщика.

Перечень исключений из страховых случаев:

• смерть заемщика при выполнении воинского долга;

• умышленное причинение вреда собственному здоровью;

• суицид;

• тяжелая болезнь, возникшая до покупки полиса и которую застрахованный заемщик намеренно скрыл от страховой организации;

• инвалидность или травмы, полученные при совершении уголовного преступления;

• ущерб здоровью или гибель заемщика в ДТП, спровоцированном им в пьяном виде;

• заболевание, возникшее на фоне употребления алкоголя или наркотиков;

• ВИЧ или СПИД.

Титульное страхование

Еще одна разновидность добровольного страхования ипотеки – защита титула, то есть права собственности заемщика на квартиру. Титульная страховка актуальна для вторичной недвижимости, так как при оформлении ипотеки на жилье в новостройке банк тщательно проверяет финансовое положение и репутацию застройщика.

Основной риск по такому полису – полная или частичная утрата права собственности. Потеря титула должна произойти по любой из перечисленных причин:

• неправильное или незаконное заключение сделки купли-продажи;

• неучтенные права собственности третьих лиц;

• подделка подписей или документов;

• незарегистрированная приватизация проданной заемщику квартиры.
  

Исключений из страховых событий по титульной страховке несколько. Например, страховщик откажется возмещать убытки, если выяснится и получится доказать, что при оформлении сделки купли-продажи застрахованный заемщик нарушил закон либо на тот момент был пьян или недееспособен. Кроме того, не получится оформить компенсацию, если решение суда об утрате титула вступило в силу до покупки полиса.

Как дешевле оформить страховку по ипотеке

У заемщика есть право выбора любой страховой компании с рейтингом не ниже “А-”. Необязательно обращаться к страховщику, которого порекомендовал банк.

Как сэкономить на ипотечном страховании? Несколько лайфхаков от INFULL:

• Не продлевать действие страховки в одной и той же компании или в банке, а сперва сравнить предложения других страховщиков.

• Воспользоваться сервисом страхового агрегатора. Это позволит в дистанционном режиме выбрать и оформить самую выгодную страховку с учетом акций и спецпредложений от страховых компаний.

• Чтобы получить полную финансовую защиту ипотеки и сэкономить на этом, оптимальнее оформить комплексный продукт, включающий в себя страхование квартиры, а также жизни и здоровья. Как правило, мультиполис обходится дешевле, чем покупка каждой страховки по отдельности.

Что делать при страховом случае

При наступлении страхового события по ипотеке необходимо как можно скорее сообщить об этом страховщику. Срок уведомления зависит от типа ипотечного полиса. 

Например, при гибели заемщика его прямые наследники должны обратиться за возмещением до конца срока действия полиса, но не позднее одного года со дня смерти. Если застрахованный клиент получил инвалидность, то сообщить об этом страховой нужно не позднее чем через полгода.

Для оформления страхового события и получения выплаты заемщику следует напрямую обратиться в страховую компанию с заявлением и документальным подтверждением. Если застрахованный умер, то оформлением занимаются члены его семьи.

Какие документы могут потребоваться:

• медицинские выписки, свидетельствующие о наступлении страхового события;

• свидетельство о смерти заемщика;

• свидетельство о праве наследования или иные документы, подтверждающие родство с умершим владельцем ипотечной квартиры;

• банковская выписка с указанием суммы долга по ипотеке;

• решение суда о прекращении права собственности (при страховании титула).

Полный пакет документов указывают в договоре со страховщиком. Список может быть изменен в зависимости от обстоятельств и вида финансовой защиты. Очень важно продолжать вовремя и в полном объеме погашать ипотеку, пока страховщик не примет решение о возмещении убытков. В противном случае на остаток долга перед банком будут начисляться пени, которые потом придется компенсировать из собственных средств.