Как купить коммерческую недвижимость в ипотеку

Чтобы оформить ипотечный кредит на нежилую недвижимость, необязательно иметь статус юридического лица или ИП. Такой заем также могут оформить физлица и самозанятые. Из статьи вы узнаете, как это сделать и какие банки выдают коммерческую ипотеку.

Какая недвижимость подходит под коммерческую ипотеку

Каждый банк выдвигает собственные требования к помещению, однако существует перечень стандартных условий, которым должен соответствовать любой коммерческий объект:

• Если помещение прежде было жилым, а позже переведено в статус коммерческого, то обязательно должны быть оформлены документы по переводу. 

Даже если экстерьер объекта был изменен под кафе или парикмахерскую, а в документах указано, что это по-прежнему жилая квартира, то кредитор откажет в выдаче ипотеки.

• Объект должен быть расположен в том же регионе, что и банк, на расстоянии не менее 100 км до ближайшего отделения кредитора.

• Помещение должно быть доступным для контроля банка, без ограничений на въезд и посещения.

• На недвижимость не наложены обременения и аресты.

• Отсутствуют незаконные перепланировки.

• Здание не должно быть аварийным или назначенным под снос.

• Приобретение помещения не должно быть связано с целью личного потребления. В коммерческом объекте нельзя проживать, но можно перепродать его или сдать в аренду.
  

Условия программы 2024

Коммерческая ипотека для физических лиц и самозанятых – относительно новая программа, которая была запущена в 2023 году. 

Рассмотрим условия ипотеки на примере Сбербанка, который одним из первых ввел данную программу.

• Годовая ставка: от 19,5%.

• Требования к объекту кредитования: вторичное коммерческое помещение либо находящееся на этапе строительства. 

Список регионов, в которых Сбербанк не предоставляет ипотеку на покупку вторичной коммерческой недвижимости:

• Республика Северная Осетия – Алания;

• Кабардино-Балкарская Республика;

• Республика Ингушетия;

• Республика Адыгея;

• Республика Калмыкия;

• республика Дагестан;

• Карачаево-Черкесская Республика;

• Чеченская Республика;

• Луганская Народная Республика;

• Донецкая Народная Республика;

• Херсонская область;

• Запорожская область.

Сумма ипотеки: от 500 тыс. до 100 млн ₽.

Максимальный срок: до 25 лет.

Первый взнос: не менее 30%.

Для оформления займа требуется обязательное страхование объекта недвижимости. В качестве залога для банка выступает кредитуемое помещение.

Требования банка к объекту недвижимости:

• площадь не более 270 кв. м;

• помещение расположено только на первом этаже многоквартирного жилого дома и переведено в статус коммерческого;

• отсутствие деревянных перекрытий;

• есть отдельный вход.
  

Требования к заемщику

Для физических лиц, выступающих заемщиками по коммерческой ипотеке, действуют практически те же требования, что и для заемщиков жилищного кредита:

• Возраст: не моложе 21 года. На момент погашения ипотеки заемщику должно быть не более 75 лет.

• Стаж работы: от трех месяцев на последнем месте.

• Гражданство РФ.

Заемщику необходимо подтвердить наличие стабильного дохода. Также он вправе привлечь к ипотеке трех созаемщиков.

Документы для оформления

Для подачи заявки на ипотеку вам понадобится паспорт гражданина РФ, справка по форме 2-НДФЛ и выписка из Социального фонда России (СФР) для подтверждения трудовой занятости.

Если вы являетесь зарплатным клиентом банка, то обычно требуется только паспорт и второй документ на выбор.

Далее после одобрения объекта банком понадобятся следующие документы: 

• проект договора купли-продажи;

• паспорта всех заемщиков.

Если объект уже возведен, то дополнительно понадобится кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН и отчет независимого оценщика о стоимости помещения. Также заемщику необходимо подтвердить наличие первоначального взноса. Это может быть выписка о состоянии банковского счета или другие платежные документы.

Какие банки выдают ипотеку

Кроме Сбербанка, в 2024 году коммерческую ипотеку оформляют следующие кредитные организации:

Банк “Санкт-Петербург”

Ставка: от 15,5%.

Сумма кредита: от 500 тыс. до 20 млн ₽.

Срок: от 1 года до 30 лет.

Первоначальный взнос: от 30%.

Совкомбанк

Ставка: от 13,49%.

Сумма кредита: от 600 тыс. до 50 млн ₽.

Срок: от 3 до 30 лет.

Первоначальный взнос: от 30%.

РНКБ

Ставка: от 14,4%.

Сумма кредита: от 600 тыс. ₽. Ограничений по предельному размеру займа нет.

Срок: от 3 до 25 лет.

Первоначальный взнос: от 15%.

МТС Банк

Ставка: от 18,6%.

Сумма кредита: до 50 млн ₽.

Срок: 30 лет.

Первоначальный взнос: от 20%.

Абсолют Банк

Ставка: от 14,35%.

Сумма кредита: до 80% от стоимости объекта

Срок: до 30 лет.

Первоначальный взнос: от 20%.

Заключение

Чтобы подобрать выгодную программу коммерческой ипотеки, не обязательно обращаться напрямую в банк. Вы также можете заключить сделку с помощью риелторов и ипотечных брокеров. Например, специалисты от INFULL сопровождают весь процесс ипотечной сделки, начиная с подбора подходящего объекта недвижимости и заканчивая заключением страхового договора на ипотечный полис.