Ожидаемый рост ставок по ипотеке с 1 мая

Банк России принял решение с 1 мая 2023 года поднять надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Что это означает и что будет с ценами на квартиры? Разберемся в этой статье.

Что за надбавки

Коэффициенты риска по ипотеке – это ключевые показатели платежеспособности и надежности заемщика, на основе которых банк принимает решение в предоставлении займа.

Для коэффициентов были разработаны надбавки с целью ограничить банки от выдачи кредитов рискованным клиентам. То есть тем, кто с высокой долей вероятности не вернет заем кредитору. Такие надбавки также называют макропруденциальными.

Надбавки увеличивают размер коэффициентов, поэтому банкам становится невыгодно предоставлять ипотеку заемщикам, у которых нет достаточного уровня доходов.

Поднятие надбавок в мае коснется только первичного рынка недвижимости, поскольку, по мнению регулятора, именно здесь чрезмерно завышены цены на квартиры.

Регулятор собирается повысить надбавки не только к коэффициентам риска по ипотеке, но и по кредитам, в которых залогом выступает недвижимость заемщика.

Чем обусловлено решение Центробанка

Одна из главных целей регулятора – снизить таким образом цены на жилье от застройщика. Из-за повышенного спроса в 2022 году на льготные ипотечные программы девелоперы значительно подняли стоимость квартир. Таким образом, ожидаемый эффект от сниженной ипотечной ставки нивелируется повышением цен на новостройки.

Завышенная цена на жилье также может повлечь за собой негативные финансовые последствия как для заемщика, так и для самого банка. 

Если заемщик не справится с платежами и решит продать ипотечное жилье, то сделать это по той же цене не получится, так как сейчас наблюдается существенный разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках недвижимости. Например, клиент банка брал ипотеку на первичное жилье стоимостью 12 млн ₽, а продать сможет лишь за 10 млн.

Банк тоже рискует. Если клиент перестает платить ипотеку, то кредитор выставляет залоговую квартиру на торги. Поскольку изначальная цена квартиры была завышена застройщиком, то банк сможет реализовать ее только с уценкой.

Вторая важная задача Центробанка – сдержать рост “ипотечного пузыря”. К 2023 году в стране возросла доля высокорисковых кредитов – займов, выданных неплатежеспособным закредитованным заемщикам. На разрастание “ипотечного пузыря” также оказывает влияние ипотека с низким первым взносом (либо отсутствие первоначального взноса вообще) и “околонулевые” предложения от застройщиков.

Вырастут ли ставки по ипотеке

На основании вышесказанного возникает закономерный вопрос – как макропруденциальные надбавки повлияют на размер ставки по ипотечным программам? Ведь повышение надбавок по коэффициентам риска фактически увеличивает финансовые отчисления банков в общие резервы Банка России.

Скорее всего, банкам не останется ничего другого, как начать постепенное повышение процента, что в результате сбалансирует условия ипотеки и цены на рынке недвижимости.

Если у банка имеется хороший запас активов, он сможет и дальше выдавать кредит по максимально низкой ставке. Но едва ли банки захотят ссориться с регулятором и продолжать политику раздачи “околонулевой” ипотеки без тщательной оценки заемщика.

Стоит ли поторопиться с ипотекой

Если вы собираетесь брать ипотеку, нет смысла спешить с заявкой до 1 мая. Разумнее и выгоднее будет дождаться повышения годовой ставки банками и дальнейшего снижения цен на квартиры. 

Соотношение льготной ипотечной программы (“Семейной”, “ИТ-ипотеки” и других) и оптимальной стоимости жилья позволит в конечном итоге получить приемлемый ежемесячный платеж и снизить общую переплату по кредиту.