Созаемщик по ипотеке: права и обязанности

Созаемщик по жилищному кредиту – это тот, кто несет одинаковую с плательщиком обязанность перед банком по своевременному погашению ипотечных платежей. Созаемщик может быть собственником жилья, за которое он помогает выплачивать ипотеку, но это не всегда обязательное условие.

Созаемщиков по ипотеке может быть несколько – до 3–4 человек, но обычно их не более двух.

Самая частая причина привлечения созаемщиков – повышение шансов на одобрение банком ипотечного кредита. Доход и кредитная история созаемщика в обязательном порядке учитываются кредиторами при принятии решения о выдаче ипотеки.

Участие созаемщика в погашении ипотеки всегда добровольное, кроме случая, когда будущие заемщик и созаемщик состоят в официальном браке. Если супруги не составили брачный договор с обозначением иных условий, то по закону они являются собственниками жилья, которое приобретается в ипотеку. Поэтому присутствие имен мужа и жены в ипотечном договоре – непременное условие всех банков.

Отличие созаемщика от поручителя

В отличие от созаемщика, поручитель не участвует в постоянном погашении ипотеки и не является собственником купленной квартиры. Главная роль поручителя – гарантия выплаты жилищного кредита. Его ответственность по выплате ипотеки наступает только в том случае, когда заемщик допускает длительные просрочки по внесению платежей. Размер дохода поручителя не влияет на решение банка.

Требования к созаемщику

Требования к созаемщику от банка такие же, как и к основному плательщику ипотеки – заемщику. Если участники ипотечного договора не являются официальными супругами, то банк обязательно учитывает:

• Возраст созаемщика. Ему должно быть не менее 21 года, а на момент погашения ипотеки – не более 70 лет.

• Общий трудовой стаж. Обычно требуется от 6 до 12 месяцев.

• Стаж на последнем месте работы не меньше полугода.

• Российское гражданство созаемщика.

• Доход созаемщика. Если созаемщик не является зарплатным клиентом банка, ему необходимо подтвердить свою финансовую состоятельность справкой 2-НДФЛ.

Права созаемщика

Права второго заемщика регулируются ипотечным договором, статьей 323 Гражданского кодекса РФ и иными документами, если таковые имеются. Например, брачным договором или нотариально заверенным отказом созаемщика от права собственности на купленное в ипотеку жилье. 

К правам созаемщика можно отнести:

• Получение в собственность части недвижимости, приобретенной с помощью ипотеки. Если созаемщик не является супругом титульного заемщика, но участвует в погашении ипотеки, то в дальнейшем он вправе претендовать на долю в ипотечном жилье.

• Право быть в курсе остатка по ипотечному долгу, своевременно узнавать о просрочках и начисленных пенях.

• Право рефинансирования ипотеки и ее досрочного погашения.

• Получение налогового вычета, если жилье находится в собственности созаемщика.

• Возможность выйти из роли второго заемщика до окончания срока ипотечного договора.
  

Обязанности созаемщика

Главная обязанность дополнительного заемщика – своевременное погашение ипотеки.

Если титульный заемщик по каким-либо причинам не внес необходимую сумму ежемесячного платежа на банковский счет, это обязан сделать созаемщик. Банку не принципиально, кто именно перечисляет деньги по ипотечному кредиту. Самое важное, чтобы это было сделано вовремя, без допущения просрочки.

Стоит ли становиться созаемщиком

Прежде чем взять на себя роль созаемщика по ипотеке, стоит тщательно взвесить все плюсы и минусы такого решения.

• Ипотеку с солидарными заемщиками банки одобряют чаще. Это хороший шанс приобрести жилье с подстраховкой вторым платежеспособным лицом.

• Ипотечный кредит заемщики выплачивают в среднем на протяжении 20–25 лет. Мы рекомендуем трезво оценить свои возможности и рассчитать силы на столь долгий период времени, так как созаемщику выйти из ипотеки не всегда просто.

• Если созаемщик захочет оформить на себя вторую ипотеку отдельно, банк может отказать ему, так как на созаемщике уже достаточно высокая кредитная нагрузка.
  

Можно ли отказаться от обязанностей

Выйти из ипотечного договора созаемщик может тремя способами:

• Если заемщик предлагает банку кандидатуру другого платежеспособного созаемщика.

• Путем рефинансирования ипотеки в другом банке.

• Через суд.

Чаще всего такая ситуация возникает, когда заемщики оформили ипотеку в браке, а потом решили развестись. Один из супругов продолжает погашать жилищный кредит, а второй решает выйти из сделки, отказавшись от права собственности.

Банки не всегда идут навстречу такому решению, так как материальное положение титульного заемщика пошатнется, только если у него ощутимо не вырос доход.

В этом случае можно попробовать предложить банку другую кандидатуру созаемщика с должным финансовым положением и добросовестной кредитной историей. 

Второй вариант: рефинансировать ипотеку в другом банке, после того как созаемщик откажется от права собственности на ипотечное жилье или суд разделит имущество. Новый банк, если у жилья останется один собственник, не будет привлекать второго заемщика к участию в договоре.

Если кредитор не согласен вывести созаемщика из ипотеки, а рефинансирование не представляется возможным, титульный заемщик вправе обратиться в суд.