Одобрение недвижимости при покупке в ипотеку

Банк предоставляет ипотечный кредит при условии, что приобретаемая клиентом недвижимость соответствует определенным критериям. Кредитору важно, чтобы жилье было ликвидным. Так как, пока заемщик выплачивает ипотечный кредит, недвижимость находится в залоге у банка. Если клиент перестанет погашать ипотеку, банк заберет у него залоговое имущество и выставит это имущество на торги.

Стандартные требования банков к недвижимости

В процесс оформления ипотеки включена стадия проверки кредитуемого жилья. У разных банков требования могут отличаться, но есть стандартный перечень условий соответствия, которого придерживается большинство кредиторов:

• квартира находится в России и имеет статус жилого помещения;

• незаконные или несогласованные перепланировки отсутствуют;

• многоквартирный дом не подлежит реновации или сносу и не считается аварийным;

• к дому проведены водоснабжение и электроэнергия;

• жилье не находится в залоге или под арестом.

Если клиент берет ипотеку на покупку или строительство частного дома, то список требований расширяется. В этом случае банки обращают внимание на удаленность дома от города, статус населенного пункта, где расположен участок, наличие газификации, материал, из которого возведен дом и другие характеристики. Также необходимо провести межевание земельного участка, на котором расположен или будет построен дом.

Какую недвижимость банки не одобрят для ипотеки

Совершенно точно ни один кредитор не выдаст ипотеку для покупки неликвидной недвижимости. Например, если дом расположен в заброшенном месте, а сама квартира находится в очень плохом состоянии. Кроме того, банки откажут еще в двух случаях:

• если покупаемое жилье находится в ветхом состоянии (износ составляет 45%–65%);

• дом подлежит сносу или расселению в рамках реновации.

Как банки проверяют недвижимость на вторичном рынке

Приобретение вторички сопряжено с некоторыми рисками, которые важно учесть не только покупателю, но и кредитору. Чтобы обезопасить себя от возможной потери залогового имущества, перед сделкой банк обязательно проверяет юридическую чистоту квартиры. Для этого кредитная организация запрашивает у продавца недвижимости следующие документы:

• выписку из ЕГРН;

• справку из ПНД о дееспособности собственников;

• нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира продается в браке;

• доверенность, если от имени продавца действует другое лицо.

Кроме того, банки обращают внимание, есть ли другие наследники и не ущемлены ли их права, если квартира досталась продавцу по наследству. Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, то продавец должен представить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Проверка квартиры в новостройке

Хотя у первичного жилья еще нет собственника, банк перед сделкой проверяет его фактического владельца – строительную компанию. Ключевое условие, которому должен соответствовать застройщик, – пройденная им аккредитация кредитной организацией. Кроме того, банк обращает внимание на репутацию застройщика на рынке, сроки сдачи дома и техническую документацию на предмет нарушений.

Отдельные нюансы существуют при покупке апартаментов. 

Банки неохотно предоставляют ипотеку на апартаменты, если у дома статус не апарт-отеля, а складского или офисного помещения. Так как такая недвижимость отличается невысокой ликвидностью.

Что делать, если банк не одобрил ипотеку на квартиру

При выборе среднестатистической квартиры на вторичном или первичном рынке недвижимости вероятность одобрения кредитором велика – в 90% случаев жилье подходит банку в качестве залога. Но если кредитная организация отказала в предоставлении ипотеки на данную квартиру, придется искать новую. 

Понравившиеся варианты можно проверить самостоятельно, до изучения банком. 

Для этого достаточно будет запросить у продавца выписку из Росреестра, где будут отображены все собственники, в том числе несовершеннолетние. Также в выписке указано, находится ли квартира под обременением или арестом.

Второй способ проверки недвижимости – через Госуслуги. На портале можно запросить информацию, считается ли дом по указанному адресу аварийным и подлежит ли сносу. Помимо самостоятельного поиска и проверки подходящей недвижимости, вы также можете обратиться за помощью к опытному риелтору или ипотечному брокеру.