Обзор рынка недвижимости и ипотеки в августе 2024

В июле этого года в сегменте льготного жилищного кредитования произошло несколько ключевых изменений: отмена ипотеки с господдержкой, ужесточение условий по семейной и ИТ-ипотеке. Рассказываем, как решить жилищный вопрос в условиях высоких ипотечных ставок.

Топ ипотечных программ в августе 2024

Первое место по количеству заявок и заключенных сделок занимает программа семейной ипотеки, продленная до конца 2030 года. Минимальная ставка по программе – 6%, действует при условии страхования жизни заемщика. По новым условиям ипотекой могут воспользоваться семьи, воспитывающие минимум одного ребенка в возрасте до 6 лет включительно. Возраст детей учитывается на момент заключения договора с банком.

Также льготную ипотеку могут взять семьи с двумя несовершеннолетними детьми, но только в ограниченном числе регионов, и семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью до 18 лет. 

Лимит по ипотеке составляет 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов – 6 млн ₽. Если максимальной суммы кредита не хватает, можно оформить комбо-ипотеку. То есть добрать недостающие на покупку средства по обычной ставке. 

Выглядит это следующим образом. Заемщик подписывает с банком кредитный договор, где указана средняя ставка, для расчета которой используется текущий рыночный и льготный процент по ипотеке.

Банки, которые выдают семейную ипотеку: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, Абсолют Банк, Уралсиб, Ак Барс, Россельхозбанк, МКБ, Металлинвестбанк и другие,

Вторая по популярности программа – ИТ-ипотека. В августе Минфин заявил о пересмотре ее условий, но официальное постановление еще не опубликовано. 

Главные из грядущих изменений в ИТ-ипотеке – сокращение суммы кредита до 9 млн ₽ для всех регионов и исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга. 

Ставка по ипотеке будет составлять 5%, но застройщики и банки смогут снизить ее дополнительно за счет собственных средств. Сейчас получить ИТ-ипотеку нельзя. Лимиты на ее финансирование еще не выделены, а список банков-участников неизвестен.

Ставки по ипотеке без субсидирования по-прежнему остаются высокими. Среднерыночная ставка по ипотеке на новостройки и вторичку в августе составляет 18,9%. В дальнейшем ее увеличение ожидается еще на 1,5%-2%, что связано с повышением ключевой ставки с 16% до 18% годовых на заседании ЦБ РФ 26.07.2024.

Текущие условия ипотеки в банках:

Альфа-Банк. В августе 2024 действует скидка 0,5% на ставку за быстрое оформление сделки. Скидка распространяется на базовые программы ипотеки “Готовое жилье” и “Строящееся жилье”.

Транскапиталбанк (ТКБ). Базовая ставка по программе “Приобретение недвижимости” составляет 21,5%, “Приобретение недвижимости с баланса банка” – 20%, рефинансирование ипотеки – от 20,25%. 

Московский кредитный банк (МКБ). Базовая ставка по программе “Строящееся жилье” составляет 20,25%, “Готовое жилье” – 20,35%. Рефинансирование от 19,75%, “Ипотека на коммерческую недвижимость” – от 21,25%. За быстрый выход на сделку действует скидка на годовую ставку 0,5%.

Что с ценами на недвижимость

По подсчетам аналитиков в июле по отношению к июню спрос на первичное жилье упал от 30% до 40%. После отмены ипотеки с господдержкой 1 июля количество сделок по новостройкам снизилось в среднем на 52%. При этом цены на квартиры от застройщиков практически не изменились. 

На вторичном рынке, квартиры, наоборот, начали дешеветь. В городах с численностью населения более 1 млн человек стоимость одного квадратного метра жилья в июле по отношению к июню снизилась примерно на 3%. 

Заметнее всего упали цены в Санкт-Петербурге. Разница между июнем и июлем составила 3,2%. Основные причины – высокая конкуренция и низкий спрос на фоне высоких ставок по ипотеке.

Как купить квартиру, если не дают ипотеку по льготной ставке

Если вы хотите купить жилье, но не попадаете под условия господдержки, а платежи по текущей ипотечной ставке слишком большие, можно рассмотреть другие варианты. К ним относятся инструменты от банков и застройщиков, набирающие популярность на рынке.

Программа трейд-ин

В течение нескольких последних лет застройщики предлагают покупателям акцию – сдать свою недвижимость по трейд-ин и переехать в новую квартиру, с доплатой или без. 

Плюсы:

• Можно сразу переехать в купленную квартиру, не дожидаясь продажи старой.

• Все хлопоты по реализации жилья берет на себя застройщик.

• Экономия времени и трудозатрат.

Минусы:

• Старая квартира будет продана дешевле рыночной стоимости.

• Программа трейд-ин действует только в крупных городах среди топовых застройщиков. А значит, выбор новых объектов ограничен.

• Часто в таких акциях участвуют малоликвидные объекты с плохой транспортной доступностью или экологией.

Рассрочка на покупку квартиры

Если раньше рассрочка действовала всего несколько месяцев и подразумевала только равные размеры платежей, то сейчас банки совместно с девелоперами приступили к разработке других, более выгодных программ. Приведем примеры:

• Околонулевые платежи или низкий первый взнос (около 5%) до ввода объекта в эксплуатацию.

• Сниженная ставка или беспроцентные платежи в течение 5-7 лет после заключения ипотечного договора.

Вариаций таких программ множество. Но большинство из них имеет не только преимущества, но и недостатки.

Плюсы:

• Возможность решить жилищный вопрос “здесь и сейчас”, в условиях неподъемных ставок по ипотеке.

Одно из весомых преимуществ рассрочки от застройщика – экономия на платежах до сдачи дома в эксплуатацию. Это выгодно, если вы снимаете квартиру или копите на ремонт.

• Удобный вариант для инвестиций.

• Фиксация стоимости недвижимости.

Минусы:

• По программе можно купить только новостройку, а выбор объектов, как правило, ограничен.

• Существует риск, что застройщик обанкротится или заморозит строящийся объект. 

• Резкое повышение размера платежей после сдачи дома.

• Может применяться искусственное завышение стоимости квартиры. 

• Увеличение переплаты за жилье.

Если вы хотите взять ипотеку с максимально низкой ставкой или оформить рассрочку без серых схем и подводных камней, подписывайтесь на наш ТГ-канал INFULL Estate и забирайте бесплатный чек-лист по умной подборке квартир. Команда INFULL Estate с радостью ответит на все ваши вопросы и поделится лайфхаками, как выгодно решить жилищный вопрос в условиях непростой ситуации на рынке.