Можно ли продать квартиру с занижением стоимости

Специалисты по недвижимости нередко сталкиваются с ситуацией, когда продавец и покупатель договариваются занизить цену на квартиру. Иначе говоря, указать в договоре сумму меньше фактической. Такая сделка несет в себе риски для обеих сторон. 

Кому и зачем нужно занижать стоимости жилья

Схема сделки с занижением выглядит следующим образом. Стороны подписывают договор купли-продажи (ДКП) с уменьшенной стоимостью недвижимости, после чего покупатель переводит деньги продавцу. Параллельно участники сделки заключают между собой тайное дополнительное соглашение, в котором одна сторона обязуется передать остаток денег другой.

Как правило, в занижении стоимости больше заинтересован продавец. Дело в том, что в России продажа недвижимости облагается налогом на прибыль в размере 13% (НДФЛ). Если продать квартиру по той же цене, что и купил, или даже дешевле, то налог не начислят. Еще НДФЛ не нужно уплачивать в следующих случаях:

• если с момента приобретения недвижимости прошло более трех лет и это единственное жилье продавца;

• если прошло пять лет после покупки;

• спустя три года с момента вступления в наследство;

• продавец относится к льготной категории граждан (например, он пенсионер, ветеран боевых действий или инвалид);

• в семье продавца есть двое и более детей, а взамен проданной недвижимости приобретается новая с большей площадью.

Кроме ухода от уплаты налога продавец может преследовать еще одну цель – сэкономить деньги при разделе имущества. Например, когда одному из супругов во время развода необходимо продать квартиру и отдать часть денег другому. Заниженная стоимость жилья в договоре позволит продавцу скрыть часть дохода с продажи.

Риски сделки для покупателя

Сделка с занижением может принести проблемы обеим сторонам, но больше всего рискует покупатель. 

Если суд признает сделку недействительной, то покупателю вернут ровно ту сумму, которая указана в ДКП. И доказать, что реальная сумма была больше, будет сложно. В результате покупатель потеряет и часть денег, и недвижимость.

Кстати, аннуляция ДКП вовсе не редкий случай. Причины могут быть разными: после сделки объявились неучтенные собственники или наследники, при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних и т. д. 

Покупатель получит налоговый вычет меньше, чем мог бы. Одна из льгот от государства для покупателей недвижимости – возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога. Такой возврат называют имущественным вычетом. 

Дело в том, что налоговая служба рассчитывает вычет исходя из сведений в Росреестре, в котором указана заниженная сумма сделки. То есть покупатель попросту теряет часть денег из-за продавца.

Если перепродать квартиру раньше чем через 3 года, покупателю начислят большую сумму подоходного налога. По закону, если владелец жилья продает его дороже, чем купил, он обязан уплатить 13% от полученной прибыли. Уплачивать налог не придется, если собственник обладает определенными льготами либо продает квартиру через 3 года после первой сделки.

Если налог все-таки придется уплатить, то его сумма получится больше, так как стоимость жилья изначально была ниже реальной. Приведем пример. Супруги купили квартиру за 8 млн ₽, но по просьбе продавца указали в договоре меньшую сумму – 6,5 млн ₽. 

Через год жилье потребовалось срочно продать, поэтому владельцы решили сделать это по той же цене, что и купили, т. е. за 8 млн ₽. Так как официально квартира была куплена за 6,5 млн ₽, после сделки супругам придется уплатить 13% с 1,5 млн ₽. Чтобы избежать уплаты налога, им придется искать того, кто согласится на сделку с заниженной стоимостью, а на это может уйти гораздо больше времени.

Риски сделки для продавца

Налоговая служба может обратить внимание на сделку с заниженной стоимостью, особенно если она существенно ниже рыночной. Если ФНС проведет проверку и установит, что цена на жилье была намеренно занижена, нечестному продавцу придется уплатить не только налоговую недоимку, но и штраф в размере 40% от сокрытой суммы.

Если сделка проведена с ипотекой и в закладной указана стоимость квартиры выше, чем в договоре, то с большой долей вероятности Росреестр откажется регистрировать собственность. Кроме того, сообщит о расхождении в налоговую службу.

Эксперты по недвижимости INFULL не рекомендуют занижать стоимость квартиры более чем на 20%, если это все-таки необходимо. Так как обе стороны рискуют потерять деньги, а в некоторых случаях и репутацию. 

Если вы хотите заключить честную сделку на недвижимость, специалисты INFULL помогут подобрать выгодный вариант и получить ипотеку по максимально низкой ставке. Оставить заявку на расчет можно на сайте INFULL. 

Оставьте заявку на подбор недвижимости

Найдем лучшие варианты и условия для вас

Ваше имя

Ваш телефон

Отправить

Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете свое согласие на обработку персональных данных