Какой должен быть доход для получения ипотеки

Какой доход нужен для ипотеки, примеры расчетов

Чтобы взять ипотеку, не обязательно нужно много зарабатывать, но зарплата должна быть достаточной для того, чтобы заемщик мог обслуживать кредит и комфортно жить на оставшуюся сумму.

Не существует минимального уровня дохода, ниже которого ипотеку не одобряют. На решение банка влияет совокупность параметров: наличие иждивенцев, платежи по алиментам и другим обязательствам, аренда жилья, действующие кредиты и кредитные карты, а также регион проживания клиента.

При одобрении ипотеки или кредита банки руководствуются единым правилом: размер платежа не должен быть больше половины ежемесячного дохода заемщика. Если у клиента есть непогашенный кредит или еще одна ипотека, то совокупная сумма всех платежей также должна составлять не более 50% от его заработка.

В исключительных случаях, если у клиента отличная кредитная история и нет дополнительных финансовых обязательств, банк будет готов повысить для него планку платежа до 60% от ежемесячной зарплаты.

При расчете максимального ипотечного платежа банк также учитывает следующие факторы:

• совокупный доход супругов, которые берут ипотеку в официальном браке;

• расходы на несовершеннолетних детей и на второго супруга, если тот не работает;

• после погашения ежемесячного платежа по ипотеке на каждого члена семьи должна оставаться сумма, равная не менее одному МРОТ в регионе проживания.

Приведем примеры расчета ипотеки в зависимости от заработка клиента и других параметров.

Пример 1

Мужчина 35 лет, проживающий в Барнауле, хочет взять в ипотеку двухкомнатную квартиру от застройщика. Его ежемесячная зарплата составляет 40 000 ₽, кредитов и обязательных платежей у него нет. Мужчина обратился в банк с просьбой рассчитать для него посильный ежемесячный платеж и помочь определить стоимость будущей квартиры, которую он сможет оформить в ипотеку.

Сотрудник банка предложил клиенту рассчитать жилищный кредит по программе господдержки. Предварительно одобренная ставка по условиям программы составила 7,7%.

Сотрудник вместе с будущим владельцем жилья вывели размер комфортного ежемесячного платежа – не больше 40% от зарплаты. То есть 16 000 ₽.

Таким образом, для клиента были определены следующие параметры ипотеки:

• Срок кредита: 30 лет.

• Размер ипотечного кредита: 2 235 000 ₽.

• Первоначальный взнос: 1 065 000 ₽ (32,2%).

• Ежемесячный платеж: 15 935 ₽.

• Стоимость квартиры: 3 300 000 ₽.

Пример 2

Семья, состоящая из супругов и несовершеннолетнего ребенка, собирается оформить ипотеку на двухкомнатную квартиру в новостройке в Ленинградской области. Совокупный доход семьи составляет 150 000 ₽. Дополнительно супруги выплачивают автокредит, ежемесячный платеж по которому составляет 20 000 ₽. Кроме этого, один из супругов каждый месяц переводит алименты на ребенка от предыдущего брака в размере 20 000 ₽.

Сотрудник банка рассчитал, что после погашения всех платежей и перевода алиментов для комфортного существования семьи должно оставаться не менее 50% от общего дохода. Это 75 000 ₽.

На обязательные платежи остается еще 75 000 ₽. Отнимаем из них 40 000 ₽ на автокредит и алименты. Полученная сумма 35 000 ₽ – это максимальный платеж по ипотеке для заемщиков.

Так как семья подходила под условия “Семейной ипотеки”, сотрудник банка рассчитал для них следующие параметры кредита:

• Срок кредита: 30 лет.

• Размер ипотечного кредита: 5 955 000 ₽.

• Первоначальный взнос: 1 545 000 ₽ (20,6%).

• Ежемесячный платеж: 34 563 ₽.

• Стоимость квартиры: 7 500 000 ₽.

Пример 3

Муж и жена решили узнать условия ипотеки на покупку вторичной недвижимости – однокомнатной квартиры в Москве стоимостью 20 000 000 ₽. Они обратились в банк за расчетом ежемесячного платежа и минимального первоначального взноса.

Сотрудник банка предложил паре воспользоваться ипотечной программой на покупку недвижимости на вторичном рынке по ставке 10,9%. Получились следующие параметры жилищного кредита:

• Срок кредита: 18 лет.

• Размер ипотечного кредита: 15 940 000 ₽.

• Первоначальный взнос: 4 060 000 ₽ (20,3%).

• Ежемесячный платеж: 168 717 ₽.

После расчета банковский сотрудник предупредил, что минимальный совокупный доход супругов должен составлять не менее 340 000 ₽. В этом случае банк с высокой долей вероятности одобрит ипотеку на квартиру, поскольку кредитные истории у мужа и жены хорошие. Но по факту общий заработок семьи оказался ниже – 300 000 ₽. 

Вариантов решения проблемы недостаточного дохода несколько: взять ипотеку на более длительный срок, внести сумму первичного взноса больше или поискать другую квартиру для покупки, с более низкой ценой.

Что делать, если маленькая официальная зарплата

Если официального дохода не хватает для одобрения ипотеки, то это не означает, что отдельный человек или семья не смогут решить жилищный вопрос. Существует несколько способов для повышения шансов одобрения банком кредита:

• привлечь поручителя или платежеспособных созаемщиков;

• подобрать льготную ипотечную программу, а также выяснить, полагаются ли вам жилищные субсидии от государства;

• подтвердить наличие дополнительного дохода, например от сдачи квартиры в аренду;

• подыскать более дешевый вариант недвижимости;

• увеличить сумму первого взноса;

• выбрать максимальный срок погашения ипотеки;

• предложить банку в качестве залога еще одну недвижимость в собственности заемщика.

Также можно попробовать оформить ипотеку по программам господдержки без подтверждения дохода, например военную или семейную ипотеку. Либо обратиться за помощью в подборе оптимальной ипотечной программы к риелтору или ипотечному брокеру.

Если присутствует неофициальный доход

В случае когда будущий заемщик получает всю зарплату или ее часть в конверте, банк не может учитывать такой доход. Озвученная вами реальная сумма заработка без фактического подтверждения также не сыграет роли.

В этом варианте можно воспользоваться предложениями крупных банков оформить ипотеку всего по двум документам: паспорту и дополнительному удостоверению личности. Подтверждение дохода не потребуется. Чтобы повысить вероятность одобрения кредита, у заемщика должна быть отличная кредитная история.

Еще один способ: внести первоначальный взнос гораздо выше минимального, 40%–50%. В этом случае банк убедится в вашей платежеспособности и пойдет навстречу.