Как выселить квартирантов, которые не платят

К сожалению, не каждому арендодателю везет с добропорядочными арендаторами недвижимости. Кто-то проживает в съемной квартире много лет, делает в ней ремонт, исправно платит КУ и вовремя переводит платежи за наем. Другие жильцы постоянно задерживают оплату или вообще перестают оплачивать аренду, но при этом не хотят съезжать. Как собственнику квартиры поступить в такой ситуации? Рассказываем в данном материале.

Что категорически нельзя делать

Попытки выселить квартиранта, описанные ниже, противозаконны. Итак, как не стоит решать вопрос неоплаченной аренды:

• Нельзя менять замки на входной двери квартиры, пока нанимателя нет дома. Если между наймодателем и квартирантом составлен договор аренды, то последний имеет полное право жить в квартире до окончания срока соглашения. Замена замков в таком случае незаконна.
• В отсутствии квартирантов нельзя вскрывать жилье, даже если вы вызвали полицию. Задача полицейских в таком случае – следить, чтобы между наймодателем и арендатором не случилось конфликта и драки. До решения суда полиция не имеет права помогать вам в выселении жильцов. Если вы решите выставить вещи арендатора за пределы квартиры, то тот вправе заявить на вас в полицию за кражу чужого имущества.
• Насильственное выселение жильцов из квартиры, тем более сопровождающееся побоями, – уголовное преступление.

Как происходит выселение квартирантов по закону

Если арендатор не оплачивает наем квартиры, то просто так взять и выселить его до окончания срока договора нельзя. Когда жилец не желает съезжать, вопрос расторжения сделки решается только единственным путем – через суд. После постановления суда квартиранта выселят судебные приставы на основании исполнительного листа. Разумеется, если к этому времени он не съедет из квартиры самостоятельно. 

В случае, когда у квартиранта есть веские причины для неоплаты аренды (например, тяжелая болезнь), суд может дать ему еще один год для оплаты задолженности. При этом жилец вправе попросить суд продлить отсрочку выселения еще на год, даже если при этом он не погасит долг перед хозяином квартиры. В целом будьте готовы к тому, что процесс расторжения договора найма может затянуться на пару лет. 

Как получить просроченную арендную плату от жильца

Кроме выселения по суду владельцу квартиры еще придется решить вопрос с задолженностью по арендной плате. Вероятнее всего, если арендатор не платит за наем, то коммунальные платежи он тоже не оплачивает. 

Если договор аренды краткосрочный, то есть заключен на срок менее 12 месяцев, то для того, чтобы подать в суд на должника, достаточно двух просроченных платежей за наем и за квартплату.

Даже если арендатор заплатит вам сумму меньше указанной в договоре, это все равно будет считаться просрочкой арендной платы.

Долгосрочный договор найма квартиры (на срок от одного года и до пяти лет) заключают гораздо реже, поскольку такую сделку необходимо регистрировать в Росреестре. При долгосрочной аренде должно быть просрочено не менее шести платежей, чтобы арендодатель смог подать в суд на квартиранта за неисполнение условий договора.

Для того чтобы получить сумму долга за арендную плату и коммунальные услуги, владельцу квартиры необходимо обратиться в мировой суд. В судебном иске можно указать не только полный размер долга, но и проценты по неустойке. После того как суд примет решение о взыскании долга с арендатора, обозначенная вами сумма будет списана с банковских счетов должника.

Как подстраховаться при сдаче жилья в аренду

Обязательно заключайте договор найма. Когда такого договора нет, выселить недобросовестного арендатора намного проще – достаточно вызвать полицию и показать ей документы о вашем праве собственности на квартиру. Но, к сожалению, в этом случае деньги за наем вы тоже не сможете получить, так как без заключения договора доказать суду факт задолженности нереально. Внесите в договор аренды все ключевые условия:

• срок его действия;
• возможно ли продления договора;
• через какое время после неоплаты аренды жилец должен съехать;
• день внесения ежемесячной арендной платы;
• кто оплачивает коммунальные услуги и в какой срок;
• допускается ли оплата найма с задержкой и если да, то на сколько дней.

Оплачивайте налоги с дохода от сдачи жилья в наем и регистрируйте долгосрочный договор аренды в Росреестре. Так вы обезопасите себя от возможных проблем, если придется обращаться в суд. Обязательно возьмите депозит от квартирантов при заселении в вашу недвижимость.

Имея на руках залог, вы сможете защититься от финансовых проблем при порче вашего имущества в квартире или в случае неоплаты проживания. Сумму депозита и условия его возврата также нужно зафиксировать в договоре найма.

Заключение

Всегда соблюдайте закон, даже если квартирант задерживает оплату или не вносит ее вовсе. Помните, что если вы заключили договор и он все еще действует, то арендатор имеет полное право проживать в вашей квартире до решения суда. Попытки выселить квартиранта силой или вывезти вещи без его ведома могут обернуться для вас проблемами и даже уголовным сроком.