Налог с продажи квартиры – как сэкономить

Законодательство обязывает россиян уплачивать налог с полученных доходов в размере 13%. Деньги, вырученные с продажи недвижимости, также считаются доходом физического лица. Мы расскажем о пяти законных способах, которые позволят снизить затраты на уплату НДФЛ.

Способ 1: владеть жильем не менее трех-пяти лет

Налог на доход с продажи квартиры начисляют, если она находилась в собственности менее определенного срока. Если вы продали недвижимость спустя три года с момента регистрации права собственности, то налог не придется платить в следующих случаях:

• если это ваше единственное жилье;

• квартира была получена по наследству или в дар от близкого родственника;

• квартира была приватизирована;

• жилье было передано вам по договору пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях налог не начисляют при продаже недвижимости через пять лет с начала владения. 

Способ 2: продать квартиру, если в семье двое или более детей

Правило освобождения семей с детьми от уплаты НДФЛ с продажи жилого объекта было введено в 2022 году. Чтобы воспользоваться преференцией, на момент продажи квартиры в семье собственников должно быть минимум двое детей.

Льгота действует при соблюдении следующих условий:

• после продажи объекта купить новую недвижимость не позднее 30 апреля следующего года;

• размер площади нового жилья должен быть больше старого, а кадастровая стоимость выше;

• возраст детей – не более 18 лет (либо – не более 24, если кто-то из них студент-очник);

• кадастровая цена на проданную квартиру не превышает 50 млн ₽;

• на момент продажи у членов семьи имеется в собственности не более 50% другого жилья, площадь которого больше покупаемого.

Способ 3: продать недвижимость по той же цене, что купили

Одна из налоговых льгот, доступных для физических лиц, – уменьшение доходов на расходы. При продаже жилья или земельного участка у россиян есть право вычесть сумму расходов на их покупку, чтобы сэкономить на погашении налоговых обязательств. 

Налог на доход необходимо будет уплатить только на полученную разницу. Например, вы купили квартиру за 3,5 млн ₽, а продали за 4 млн ₽. НДФЛ начислят только на сумму 500 тыс. ₽.

Если вы продали объект недвижимости по той же цене, что и купили, или даже дешевле, то подать нулевую декларацию в ФНС все равно придется. Чтобы подтвердить отсутствие дохода с продажи, вместе с декларацией необходимо представить подтверждающие документы: чеки или договор купли-продажи.

Чтобы избежать уплаты НДФЛ, важно, чтобы стоимость, за которую вы продали квартиру, составляла не менее 70% от стоимости по кадастру.

Способ 4: продать квартиру менее чем за 1 млн ₽

Еще одна льгота от ФНС, которая полагается физическому лицу, если его недвижимость или ее часть была продана дешевле 1 млн ₽. В этом случае уплачивать налог с продажи не придется. 

Важно обратить внимание на кадастровую стоимость объекта. Если продать квартиру дешевле, чем указано в кадастре, на 30% и более, то налоговая может пересчитать полученный доход и сумму НДФЛ.

Способ 5: оформить дарственную бумагу близкому родственнику

При получении жилья в дар придется уплатить НДФЛ в размере 13%, но правило не действует, если квартира была подарена близкими родственниками. К ним относятся супруги, дети, родители, братья и сестры, внуки, дедушки и бабушки. При оформлении квартиры в дар ни даритель, ни одаряемый не обязаны уплачивать налог на доход.

С какого момента отсчитывать начало срока владения жилплощадью

Согласно письму от Минфина, начало срока владения жильем отсчитывается с момента регистрации права собственности. Но есть некоторые исключения. При наследовании недвижимости срок владения отсчитывается со дня открытия наследства. Если вы купили квартиру в новостройке по договору долевого участия, то отсчет начнется с даты полной оплаты стоимости объекта.

Чем опасно намеренное занижение стоимости объекта

Желая сэкономить на уплате налогов, не стоит рисковать и занижать цену на жилье в договоре купли-продажи. Так как при возникновении спорных ситуаций между сторонами сделки покупателю вернут ровно ту сумму, которая указана в документах. 

Кроме того, на квартиру со сниженной стоимостью не получится оформить ипотеку. Банк не согласится на сделку, так как снижение стоимости залогового актива – это всегда риск для кредитной организации.