Как рассчитать ипотеку самому

Покупка жилья с использованием ипотеки на сегодня — один из самых распространенных способов решить жилищный вопрос. Ипотека работает так: банк выдает заемщику денежные средства под залог приобретаемой недвижимости. Клиент банка, согласно договору, обязан постепенно вернуть долг с процентами. Однако перед тем как обратиться в банк за оформлением ипотечного кредита, у будущего заемщика появляется ряд вопросов, таких как размер ежемесячного платежа, а также сколько составит общая переплата по ипотечному кредиту.

В данной статье мы рассмотрим методику самостоятельного расчета ипотеки, позволяющую оценить ожидаемые ежемесячные платежи и общую сумму расходов на протяжении всего срока кредитования. Разберем основные параметры, формулы расчета и возможные дополнительные расходы, чтобы помочь вам подготовиться к процессу покупки жилья через ипотеку более осознанно и эффективно.

Перед тем как оформлять ипотечный договор важно оценить собственные возможности. Для этого заемщикам важно провести предварительный расчет и понять, сколько и каким образом придется платить каждый месяц. Бывает так, что размер ежемесячного платежа может оказаться неподъемной суммой. В таком случае можно попробовать увеличить первый взнос либо найти квартиру с более низкой стоимостью. Также, чтобы снизить размер ежемесячного платежа, можно увеличить срок ипотечного займа.

Виды ипотечных платежей

В ипотечном кредитовании существует два вида платежей: аннуитетный и дифференцированный. На сайте INFULL опубликована подробная статья на эту тему. Вы можете прочитать ее здесь. В ней подробно разобрали особенности каждого вида платежей. В этой же статье расскажем, какой из них будет выгоднее для заемщиков.

Ипотечный платеж состоит из основного долга и процентов. Основной долг — это сумма, которую заемщик получил от банка на покупку недвижимого имущества. Данная сумма делится на весь срок действия договора. Проценты каждый месяц начисляются банком за пользование кредитом.

Аннуитетный

При аннуитетных платежах клиент банка должен вносить одинаковую сумму каждый месяц. Основная доля в начале срока ипотеки уходит на проценты, а остальная часть — непосредственно на тело кредита. Такой вид платежа является более распространенным на рынке ипотеки, так как размер ежемесячного аннуитетного платежа ниже, чем дифференцированного.

Дифференцированный

При дифференцированных платежах задолженность заемщика перед банком будет пропорционально распределена на весь срок ипотечного займа. Сумма процентов в платеже будет зависеть от остатка по основному долгу. Поэтому каждый месяц платеж будет понижаться. При такой схеме переплата по кредиту гораздо меньше в сравнении с первым видом, так как погашение долга происходит гораздо быстрее.

Как для аннуитетного, так и для дифференцированного платежей каждому заемщику необходимо подтверждать свою платежеспособность. Но в случае с дифференцированными платежами требования будут гораздо жестче, чем с аннуитетными. Какой платеж будет выгоднее для каждого заемщика, зависит от конкретных условий и его возможностей.

Формула расчета ипотеки

Для расчета ипотеки необходимо учитывать несколько ключевых моментов, таких как сумма кредита, процентная ставка, срок кредитования и вид платежей. Основная формула для расчета аннуитетного платежа по ипотеке выглядит следующим образом:

PM = S G1–1+G–(T–1),

где:

PM — размер ежемесячного платежа;

S — остаток ссудной задолженности на дату начала периодического платежа;

G — процентная ставка (месячная), выраженная в виде числовой десятичной дроби (не в %) и равная 1/12 от годовой процентной ставки по ипотеке;

Т — количество периодических процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения задолженности.

Формула для расчета дифференцированного платежа по ипотеке выглядит так:

PM — платеж по основному долгу плюс оплата процентов. Платеж по основному долгу выглядит таким образом (тело кредита / количество месячных выплат).

Проценты рассчитываются так: 

О × С ×Др / Дг,

где:

О — остаток долга по ипотечному займу;

С — годовая процентная ставка;

Др — количество дней в расчетном периоде;

Дг — количество дней в году.

Пример: как рассчитывается ипотека

Рассмотрим пример расчета аннуитетного ежемесячного платежа. Допустим, заемщик планирует взять ипотеку 3 000 000 ₽. Сроком на 20 лет (240 месяцев) под 8,9% годовых с первоначальным взносом 20%. Первоначальный взнос нетрудно рассчитать. Необходимо сумму кредита умножить на величину первого взноса. А именно: 3 000 000 × 20%. Величина ежемесячной ставки составит: 0,7417% (или 0,007417 для последующих расчетов). Чтобы определить размер ежемесячной ставки – нужно разделить величину годовой ставки (8,9% или 0,089) на 12 месяцев. 

При этих условиях ежемесячный платеж составит:

3 000 000 × 0,007417× 1+0,0074172401+1+0,007417240-1 = 26 800 ₽

Переплату по кредиту рассчитать достаточно легко. Нужно умножить размер ежемесячного платежа на срок кредита, и затем, вычесть сумму изначального кредита:

26 800 × 240 – 3 000 000 = 3 432 000 ₽.

Как определиться с первоначальным взносом и сроком

Здесь все зависит от финансовых возможностей заемщика, стоимости недвижимости, а также процентной ставки и желаемых ежемесячных платежей. Вот несколько шагов, которые помогут определиться с этими параметрами:

• Оцените свои финансовые возможности. Посмотрите на ваш текущий доход, расходы и сбережения, чтобы определить, сколько вы можете выделить на первоначальный взнос и какой размер ежемесячного платежа вы можете себе позволить.

• Изучите стоимость жилья. Проведите исследование рынка недвижимости, чтобы понять цены на жилье в вашем регионе. Это поможет вам понять необходимую сумму для первоначального взноса и сумму кредита, которую вам придется взять.

• Рассчитайте общую сумму кредита. Рассчитайте размер первоначального взноса из стоимости жилья, чтобы определить общую сумму кредита, которую вам нужно будет взять.

• Оцените различные сценарии. Используйте калькулятор ипотеки для расчета ежемесячного платежа при разных вариантах первоначального взноса, процентной ставки и срока кредита. Это поможет вам понять, какие параметры наиболее подходят вам.

• Выберите оптимальный вариант. Исходя из полученных расчетов, выберите комбинацию первоначального взноса, суммы кредита и срока ипотеки, которая наилучшим образом соответствует вашим возможностям и потребностям.

Как рассчитать ипотеку на калькуляторе

Чтобы не тратить время на расчеты вручную, можно вычислить приблизительный размер ежемесячного платежа на специальном кредитном калькуляторе. Калькулятор на нашем сайте учитывает особенности конкретного кредитного продукта. Вы также можете  менять значения параметров для того, чтобы подобрать более комфортный размер платежа.

Для вычисления суммы ежемесячного платежа на онлайн калькуляторе нужно будет указать сумму кредита и срок, а также размер первого взноса. После того как все поля будут заполнены, вы сможете узнать предположительный ежемесячный платеж, сумму процентов и итоговую сумму кредита. Также можно будет посмотреть приблизительный график погашения.

Стандартные условия ипотеки в 2024 году

Каждый банк может выдвигать собственные условия относительно ипотечных займов. Но в среднем требования к заемщикам и необходимый пакет документов не сильно отличаются от банка к банку. Заемщик должен быть зарегистрирован на территории РФ, а возраст его должен быть не менее 18 лет. Что касается пакета документов, то он должен включать в себя заявление на предоставление кредита, паспорт заемщика, справку о доходах будущего заемщика, а также второй документ, подтверждающий личность.

Если говорить о процентных ставках, то на сегодня размер их варьируется от 0,01% до 59% в зависимости от банка и предоставляемой ипотечной программы. Например, сельская ипотека от Россельхозбанка — от 0,1%, а Росбанк предлагает ипотечный кредит под 2,75% для IT-специалистов (клиентов банка). Первоначальный взнос по всем государственным программам в этом году равен 20%, а для участия в льготной ипотеке внести придется не менее 30% от стоимости жилья.

Напомним, что льготная и семейная ипотека будут действовать до 1 июля 2024 года. Для оформления ипотеки, а также по всем вопросами обращайтесь к нашим менеджерам.