Продажа квартиры в ипотеке

Продать жилье, если за него еще не выплачен ипотечный кредит, не так сложно, как кажется на первый взгляд. Причин для продажи залоговой недвижимости может быть несколько: потребность переехать в другой район города или регион, сменить квартиру на более просторную, невозможность дальше погашать ипотеку и т. д..

Если вы исправно вносите ежемесячные платежи, то с большой долей вероятности кредитор позволит выставить на продажу квартиру, находящуюся в залоге.

Если у вас возникли трудности с оплатой ипотеки, не принимайте поспешных решений. Есть несколько способов выхода из трудной ситуации, не требующие выставления квартиры или дома на продажу.

Как сохранить жилье, если нечем платить по ипотеке

Кредитные каникулы. Существует несколько категорий заемщиков, которые могут взять ипотечные каникулы. И зачастую они даже не подозревают о такой возможности.

• Ипотечные каникулы для мобилизованных. Данная льгота была принята Госдумой в сентябре 2022 года в целях поддержки мобилизованных для участия в СВО и членов их семей. Распространяется на ипотеку, взятую до 21 сентября текущего года. Ипотечные каникулы можно оформить на весь срок службы плюс 30 дней после возвращения. Каникулы также будут продлены автоматически на тот период, пока мобилизованный находится в больнице после ранения.
• Ипотечные каникулы для остальных категорий граждан. Подать заявку на каникулы можно только один раз за весь период выплаты долга, максимальный срок действия ипотечных каникул – не более 6 месяцев. Предельная сумма жилищного кредита, на которую разрешается оформить отсрочку по выплатам, – 6 млн рублей для Москвы и 4 млн рублей для Санкт-Петербурга. 

Заемщику придется документально подтвердить причины, по которым ему требуются ипотечные каникулы. К ним относятся: увольнение или сокращение с места постоянной работы; уменьшение дохода на 30% и больше; заболевание, которое привело к нетрудоспособности на 1 месяц и более.

Реструктуризация. Заключается в том, что банк-кредитор гасит остаток долга по ипотеке, а заемщику выдает новый жилищный кредит на сумму, которую тот не смог выплатить. По новой ипотеке будут действовать другие условия, более лояльные для плательщика. К примеру, более долгий срок погашения кредита, уменьшенный ежемесячный платеж и т. д.

Рефинансирование. Отличается от реструктуризации тем, что заемщик может выбрать другой банк для пересмотра условий по ипотеке. При этом крайне важно, чтобы не было непогашенных просроченных платежей по ипотечному кредиту, иначе новый банк может отказать в рефинансировании. Главная цель рефинансирования ипотеки снижение процентной ставки и, соответственно, уменьшение ежемесячного платежа.

Сдача жилья в аренду. Подходит для тех, кому есть где жить, пока ипотечная квартира сдается внаем. Но есть нюанс.

Законом наем не запрещен, но обязательно перечитайте ипотечный договор – скорее всего, в нем будут содержаться пункты, регулирующие возможность аренды. 

Чаще всего в договоре прописывается, что заемщик должен уведомить кредитора о намерении сдать ипотечное жилье в аренду. 

По этой причине перед тем, как приступить к поиску жильцов, обратитесь в банк и напишите заявление о своих планах. Это поможет вам избежать возможных проблем в будущем.

Если вы намерены продать ипотечную квартиру

Досрочное погашение ипотеки. Самый простой вариант. Заемщик самостоятельно находит деньги и погашает ипотеку. 

В 99% случаев договор между банком и заемщиком не запрещает погашать ипотечный кредит на любом сроке выплат.

После закрытия кредита и, соответственно, прекращения обременения на квартиру, ее можно выставить на продажу без уведомления банка, по рыночной цене. Как правило, жилье без обременения продается быстрее и дороже, чем находящееся в ипотеке.

Продажа ипотеки через банк. В этом случае заемщик принимает решение, что больше не может или не желает гасить ипотеку, и обращается в банк. Кредитор самостоятельно ищет покупателей с помощью своих каналов по реализации залогового жилья.

После того, как желающий приобрести ипотечную квартиру будет найден, банк самостоятельно погасит долг по ипотеке. Заемщику кредитор выплатит остальную сумму, если таковая окажется. Этот способ крайне не выгоден для заемщика, так как банк удержит от стоимости реализованной квартиры минимум 20%.

Погашение ипотеки покупателем. В данном случае плательщик ипотеки ищет покупателя для своей квартиры, который погасит за него долг по жилищному кредиту. 

Это будет непросто, так как покупатель жилья с обременением идет на риски. Возможно, владельцу квартиры придется выставить ее на продажу по стоимости ниже среднерыночной. Если долг по ипотеке небольшой, есть вероятность, что желающий купить квартиру найдется быстрее.

Для такого способа продажи жилья заемщику сперва нужно заручиться согласием банка. Если банк согласится и найдется покупатель, то дальнейший механизм продажи квартиры выглядит так:

• Покупатель вносит сумму, равную остатку долга по ипотеке, в банковскую ячейку. Остаток суммы, который перейдет к продавцу жилья, будет храниться во второй ячейке.
• Банк составляет договор о досрочном погашении ипотеки, после этого сумма из первой ячейки уходит на оплату долга по кредиту.
• Далее банк снимает с квартиры обременение, и продавец получает деньги из второй ячейки.
• После проведения всех расчетов квартира оформляется в собственность нового владельца.

Переоформление ипотеки на другого заемщика. Этот вариант используется тогда, когда ни у заемщика, ни у нового покупателя нет денежных средств для досрочного погашения ипотеки. По сути, помимо жилья, к покупателю переходит обязательство по погашению долга от нынешнего заемщика.

Как переоформить ипотеку на покупателя жилья: пошаговый чек-лист

Пошаговая инструкция для тех, кто хочет продать квартиру, находящуюся в залоге, и не знает, с чего начать. В качестве примера рассмотрим случай, когда покупатель переоформляет текущее ипотечное обязательство на себя у того же банка-кредитора.

• Первый шаг, который необходимо сделать, – получить согласие банка. Сделать это можно двумя способами: онлайн на сайте кредитора или лично в отделении банка. Через несколько дней после подачи заявления банк направит ответ. Обычно если заемщик исправно погашает ипотеку и отсутствует текущая задолженность, то кредитор идет ему навстречу и разрешает выставить жилье на продажу.
• Поиск покупателя. Рекомендуем указать в объявлении, что недвижимость в залоге у банка и что осталось выплатить такую-то сумму по ипотеке. Если нанять грамотного риелтора, то он обязательно учтет все нюансы сделки и, вероятно, быстрее найдет покупателя на ипотечное жилье.
• Открыть банковские ячейки для получения и перевода денег. Для сделки понадобится открытие двух банковских счетов – аккредитивов. С их помощью продавец квартиры получит деньги после выполнения всех обязательств по договору. Стоимость предоставления аккредитива – от 1500 рублей. Некоторые банки предоставляют аккредитив бесплатно, если в него будет заложена сумма свыше 1 млн рублей.

В один аккредитив будет заложена сумма, необходимая для полного погашения ипотеки. Во второй – остаток суммы, который перейдет к продавцу.

• Погашение ипотеки. После того, как покупателю будет одобрена ипотека на жилье, банк переведет деньги на открытые аккредитивы. Теперь продавцу нужно погасить долг за свою ипотеку. Для этого ему нужно написать заявление в банк о досрочном погашении ипотеки. В заявлении нужно будет указать дату списания денег, номер расчетного счета (аккредитива), откуда кредитор спишет деньги, и точную сумму. После погашения ипотечного кредита, в течение двух недель, банк выдаст продавцу квартиры документы: справку об отсутствии долга и закладную, которая была составлена при оформлении ипотеки.
• Снятие обременения с проданного жилья. Документы, выданные кредитором после полного погашения ипотеки, необходимо отправить в Росреестр для снятия обременения. Сделать это можно через МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. К заявке нужно приложить документы:
  
  • Российский паспорт.
  • Закладная из банка.
  • Ипотечный договор.
  • Свидетельство о праве собственности.

  Если закладная была оформлена в электронном виде, то продавцу не придется ничего отправлять. Банк самостоятельно направит ее в Росреестр. Через пять дней необходимо будет проверить обновленную информацию на сайте Росреестра или на портале “Госуслуги” и затем получить выписку из ЕГРН. В этой выписке будет содержаться информация о том, что жилье больше не является залоговым.

• Регистрация договора купли-продажи. После составления и подписания договора купли-продажи недвижимости продавец и покупатель отправляют его на регистрацию в Росреестр. Если сделать это через нотариуса, ответ придет в течение 3 дней. В нем будет подтверждение о переходе права собственности к покупателю.
• Получение второй части денег за проданную квартиру. После исполнения условий договора (получения права собственности покупателем) продавец может забрать деньги из второго аккредитива. 

Нюансы продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

1. Продать ипотечное жилье по среднерыночной цене не получится. Процесс оформления покупки квартиры, находящейся в залоге у кредитора, всегда более сложный и долгий, чем в остальных случаях. Поэтому, вероятнее всего, привлекать покупателя придется предложением сделать скидку на недвижимость.
2. Искать покупателя придется дольше обычного. Если вы хотите срочно продать квартиру с обременением, скорее всего, сделать это будет сложно или только на условиях снижения цены. Покупателю придется набраться терпения, ведь весь процесс сделки с банком может занять несколько недель.
3. Деньги за залоговое жилье приходят позже, чем при обычной сделке – после регистрации в Росреестре нового собственника.
4. В случае продажи квартиры раньше, чем через 3 года после оформления права собственности, продавцу придется заплатить государству подоходный налог в размере 13%. Этот закон относится не только к жилью, купленному в ипотеку, но и к подаренному или полученному в наследство.
5. Если вы частично погасили ипотеку маткапиталом, а затем решили выставить квартиру на продажу, то сделать это будет еще труднее. Банк может отказать в проведении сделки до полного погашения ипотеки, либо сроки согласования продажи затянутся на еще более длительный срок.
6. В случае, если вы присоединили балкон к комнате и не зарегистрировали такую перепланировку, банк может отказать в выставлении квартиры на продажу. То же самое относится к объединению санузлов в квартире и другим видам перепланировок.
7. Не всегда кредитор согласовывает переоформление ипотеки на апартаменты.
8. У продавца, которого вы нашли, может быть плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода. В этих случаях банк откажет ему в выдаче ипотеки. И ваша сделка сорвется.
9. Банк может отказать в продаже ипотечной квартиры, если у вас в прошлом имелись просрочки оплаты по кредитам, а также если вы просили кредитора провести рефинансирование или реструктуризацию ипотечного долга.
10. В связи с тем, что для покупки квартир в новостройках сейчас действует много привлекательных предложений от банков (льготная ипотека, ипотека за рубль или со ставкой 0,1), найти покупателя на вторичное жилье будет непросто. Возможно, кого-то устроит то, что ваша квартира, в отличие от новостройки, уже отремонтирована, но сколько придется ждать – заранее сказать сложно.

Заключение

Продажа квартиры с обременением – сложная, но реальная процедура. Повысить шансы на согласование продажи банком и быстрее найти покупателя можно, если вы как можно скорее погасите долг по ипотеке. Даже если вы внесете не полную сумму кредита, но ее значительную часть, реализовать ипотечное жилье станет гораздо проще.

Надежный способ продать ипотечное жилье и не получить отказ от банка – обратиться к опытным специалистам по недвижимости. Например, в INFULL. Специалисты возьмутся за реализацию вашей ипотечной квартиры, даже если вами погашена совсем небольшая часть жилищного кредита. Все этапы сделки – от поиска покупателей и переговоров с банком до отправления документов в Росреестр – INFULL возьмет на себя.