Как обменять квартиру на квартиру

С юридической точки зрения обмен жильем, находящимся в собственности, – это мена. Она возможна не только в рамках одного города, но и между жителями разных регионов. Мена допускается даже в том случае, если одна или обе квартиры куплены в ипотеку.

Что такое обмен недвижимостью

Если жильцов одной квартиры (собственников или нанимателей) устраивает предложение от жильцов другой и наоборот, то такая операция называется обменом недвижимости. Важно не путать два схожих понятия: если жильем меняются собственники, то это мена, а если наниматели (т. е. их квартиры принадлежат государству), то это обмен. Впрочем, эти термины важны лишь с юридической точки зрения, в обиходе используется чаще всего только слово “обмен”.

При заключении договора мены к жильцам обеих квартир переходит право собственности, а при заключении договора обмена переходит только право пользования. Процесс заключения обоих видов договоров практически идентичен с обычной сделкой купли-продажи.

Обмен квартирами также возможен с доплатой, если стоимость объектов не равноценна. Процедура обмена удобна для близких родственников, когда стороны полностью доверяют друг другу и знакомы с объектами недвижимости. Обмен подходит также для тех, кто долго не может найти покупателя на свою квартиру.

Обменная сделка может быть заключена не только между физическими лицами, но и также между собственником и застройщиком по программе трейд-ин. Такую систему предлагают многие крупные строительные компании. 

Для собственника это удобно – не нужно ждать, когда найдется покупатель на его прежнюю квартиру. Ее сразу выкупает застройщик и предоставляет клиенту квартиру в новостройке с доплатой или без.

Как происходит обмен квартирами

Вариант проведения сделки зависит от того, приватизированы объекты или нет. Если жилье обоих участников приватизировано (то есть находится в собственности), то существуют два способа обмена:

• через операцию мены;

• по договору купли-продажи.

Первый способ возможен, если найдены две подходящие квартиры, а их владельцы согласны на мену в течение определенного периода времени. В этом случае сделка пройдет максимально быстро, так как достаточно заключить только договор мены. Собственники недвижимости одновременно становятся и продавцами, и покупателями.

Обмен через договор купли-продажи также называют альтернативным. Процесс выглядит следующим образом: стороны заключают двойную сделку купли-продажи, то есть продают свой объект и тут же покупают другой. От стандартной купли-продажи процесс отличается тем, что денежные расчеты между сторонами присутствуют не всегда. 

Иногда в сделке фигурируют не два участника, а несколько. Они обмениваются друг с другом квартирами либо одну большую квартиру разменивают на несколько маленьких. Такие сделки отличаются сложностью проведения, поэтому к ним рекомендуется привлекать риелтора. 

Для неприватизированной недвижимости процесс обмена отличается, так как эти квартиры принадлежат не их жильцам, а государству. По закону жильцы вправе обменяться такими объектами, не прибегая к приватизации. Чтобы провести сделку обмена, необходимо заручиться согласием всех жильцов квартир и государства. Процесс полностью безопасный и бесплатный, однако найти желающих для обмена сейчас довольно сложно, так как к 2023 году большинство квартир в нашей стране приватизированы.

Если участники нашлись, то процесс будет выглядеть следующим образом:

• Обе стороны направляют запрос в местные органы власти на разрешение обмена.

• При получении положительного ответа стороны заключают договор обмена, а также два договора соцнайма жилья с государством.

• Далее участники сделки регистрируются в новых квартирах и переезжают.
  

Что, если цены не совпадают

Найти равные по стоимости квартиры для обмена на практике очень сложно, особенно если они отличаются по площади, с разным качеством ремонта и находятся не в одной локации. В таких случаях возможен обмен с доплатой, причем необязательно деньгами. Владельцы более дешевого жилья могут оставить для новых жильцов кухню, мебель или обновить отделку в комнатах. Также в качестве доплаты допускается использование средств маткапитала.

Документы и требования

Для проведения сделки по обмену жилплощадью понадобятся следующие документы от обеих сторон:

• паспорта;

• выписки из ЕГРН;

• кадастровые паспорта или технические планы помещения;

• справки об отсутствии долгов по услугам ЖКХ;

• справки ф-9 или выписка из домовой книги;

• предварительный договор;

• нотариально заверенное согласие от супруга, если одна из квартир была куплена в браке;

• квитанция об уплате пошлины за регистрацию сделки.

К обмену жильем предусмотрены несколько требований:

После обменной операции необходимо уплатить налог в размере 13%, если недвижимость была в собственности участника менее пяти лет. Если одна из квартир – в долевой собственности, то потребуется нотариальная заверка сделки.

Сделки по обмену, так же как и купля-продажа, подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Госпошлину за регистрацию в размере 2 000 ₽ уплачивает каждая сторона договора.

Совет от INFULL: если планируется обмен с доплатой деньгами, то безопаснее всего провести расчеты через банк. Например, через аккредитивный счет или ячейку.

Нюансы обмена

Обменные процедуры различаются в зависимости от изначальных условий. Расскажем об основных нюансах сделок.

Междугородний обмен

Если объекты находятся в разных городах, то проведение обменной сделки мало чем отличается от стандартной. Однако у междугороднего обмена есть несколько особенностей:

• Придется лично выезжать на осмотр квартиры. Если жилье расположено далеко друг от друга, это может быть весьма затруднительно. Решить проблему можно, обратившись к риелтору, который поможет выбрать действительно стоящие варианты. Тогда количество поездок сократится.

• Сторонам сделки придется решить, в каком городе подписывать договор обмена. Если процедура будет проходить в другом городе, то здесь тоже пригодятся услуги риелтора, так как на него можно оформить доверенность.
  

Обмен приватизированной квартиры

Помимо сложностей с поиском подходящего объекта, участники обменного процесса могут столкнуться со следующими сложностями:

• Если среди собственников одной из квартир числятся несовершеннолетние, то сперва придется получить разрешение на обмен от органов опеки. Это затянет сроки проведения сделки.

• При участии в обмене более двух сторон сроки поиска вариантов и заключения договора также могут затянуться на несколько месяцев или даже лет. 

• Существует риск, что после заключения договора объявятся неучтенные собственники и оспорят сделку.

• Не получится обменять аварийное жилье, предназначенное для сноса.

Обмен ипотечной квартиры

Обменяться жильем в залоге допускается, но только с разрешения банка. При этом кредитной организации важно, чтобы новый объект был не менее ликвидным, чем предыдущий. Также квартиры должны быть примерно равноценными по стоимости. Если одна из них дороже, то в некоторых случаях банк разрешает оформить участнику обмена новую ипотеку с увеличенной суммой. 

Кредитная организация может отказать в обмене, если новый объект залога окажется дешевле. В таком случае сделка возможна лишь после погашения займа и снятия обременения с жилплощади.

Если у одной стороны жилье в ипотеке, а у второй нет, то в этом случае схема сделки будет выглядеть так:

• участники заключают два договора – покупки и продажи;

• покупатель погашает ипотечный долг продавца;

• банк снимает обременение с объекта, после чего происходит обмен недвижимостью на описанных выше условиях.

Для банка предпочтительнее, чтобы ипотека была погашена участником сделки обмена. Если стороны решили, что долговые обязательства продавца переходят к покупателю, то кредиторы идут на такую сделку менее охотно и могут отказать. Например, если у покупателя залоговой жилплощади неблагоприятная кредитная история или недостаточный уровень дохода.

Если у вас возникли трудности с покупкой квартиры в ипотеку – мы поможем!