Как купить квартиру на вторичном рынке – как правильно выбрать

Процессы покупки вторичного и первичного жилья отличаются друг от друга структурой сделки и разновидностями вероятных рисков. Если при участии в долевом строительстве покупатель рискует ввязаться в долгострой или вообще не дождаться ключей, то при приобретении вторички он вполне может стать жертвой мошеннических схем.

Что такое вторичка

Это квартира, комната или частный дом, у которых есть собственник. Если дом введен в эксплуатацию и стоит на кадастровом учете, он автоматически становится вторичной недвижимостью.

Плюсы и минусы приобретения вторичной недвижимости

Покупка квартиры, у которой уже имеется владелец, имеет неоспоримые преимущества для многих категорий покупателей:

• не нужно ждать сдачи дома – заселение в новое жилье происходит в короткие сроки;
• скорее всего, в квартире уже выполнена отделка;
• часто прежние хозяева оставляют кухонный гарнитур, встроенную мебель и сантехнику. Это удобный и экономичный вариант для тех, кто не хочет тратить время и деньги на ремонт.
• если дому несколько лет, то рядом уже сложилась необходимая социальная и коммерческая инфраструктура;
• цены на некоторые вторичные квартиры ниже, чем на квартиры в новостройках.

Недостатки у вторичного жилья тоже есть: устаревший ремонт, изношенные коммуникации, неудачные планировки без учета современных тенденций, в малоэтажных домах нет лифтов. 

Кроме того, существует риск нарваться на мошенников. Он увеличивается, если провести сделку без консультации брокера или агента по недвижимости.

Пошаговая инструкция покупки вторичного жилья

Кратко процесс сделки выглядит так:

• поиск объекта недвижимости – самостоятельно или с помощью риелтора;
• запросить у собственника пакет правоустанавливающих документов;
• проверка всех документов при участии риелтора, нотариуса или юриста;
• если нужна ипотека – подать заявку в банк;
• найти независимого эксперта для оценки квартиры;
• после оценки эксперта банк вынесет окончательное решение по ипотеке;
• сделка по ипотеке и заключение договора купли-продажи с продавцом квартиры;
• оформление права собственности новым владельцем жилья.

1 этап. Поиск квартиры

Для начала определитесь, какие параметры будущего жилья для вас важны: количество комнат, год постройки дома, этаж, район, транспортная доступность и так далее. 

Чтобы уложиться в выделенный бюджет на покупку, скорее всего, от каких-то предпочтений вам придется отказаться. Например, если вы передвигаетесь по городу на автомобиле, удаленность дома от метро будет не так важна. Либо вы работаете из дома на удаленке, поэтому вполне можете выбрать квартиру на окраине города и сэкономить на ее стоимости.

2 этап. Телефонный разговор

Перед тем, как лично осмотреть выбранную квартиру, по телефону обсудите с продавцом следующие важные вопросы:

• Кто собственник жилья?
• Кто зарегистрирован в квартире?
• Как давно и каким путем получено в собственность жилье: покупка, наследование или перевод в дар?
• Продажа квартиры от лица собственника или по доверенности?
• Приватизирована ли квартира?
• Погашена ли ипотека, если она оформлена для покупки этого жилья?
• Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Ответы на эти вопросы помогут вам определить вероятность юридической чистоты будущей сделки. Разумеется, продавец может вас обмануть, поэтому в любом случае необходимо будет досконально изучить и проверить документы на квартиру.

Если собственник получил эту квартиру совсем недавно путем наследования, обязательно обсудите этот нюанс с юристом или агентом. Так как есть вероятность, что после сделки объявятся неучтенные наследники проданной квартиры.

Также не стоит рисковать и соглашаться на сделку купли-продажи, если продавец уходит от ответа или что-то недоговаривает. 

3 этап. Убедиться, что продавец – собственник

Для того чтобы проверить, кто является действующем владельцем квартиры, запросите у продавца выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). По новым правилам эту справку не сможет получить никто иной, кроме собственников жилья. Кроме того, теперь у вас есть возможность проверить с помощью QR-кода подлинность представленной продавцом выписки.

4 этап. Проверить выписку из домовой книги

Данные из этой выписки должны совпадать с информацией, которая содержится в архивной справке по форме №9. В этих документах указан перечень всех лиц, которые были прописаны в квартире с момента сдачи дома, а также те, кто зарегистрирован сейчас.

Надежнее будет запросить у продавца и выписку из домой книги, и архивную справку Ф-9, чтобы сверить данные.

5 этап. Проверка истории квартиры

Запросите у собственника расширенный вид выписки из ЕГРН. В такой справке содержатся не только характеристики жилья и список собственников, но и история всех сделок с квартирой до приобретения ее продавцом. 

6 этап. Проверить законность планировки

Если прежние хозяева сделали перепланировку жилья, убедитесь в том, что она была согласована с жилищной инспекцией. Иначе вам могут назначить штраф за отсутствие согласия на перепланировку или обяжут переделать все обратно согласно техническому плану.

Чтобы удостовериться, все ли было сделано правильно, попросите собственника обратиться в БТИ (Бюро технической инвентаризации) и заказать техпаспорт на жилье.

7 этап. Узнать, есть ли задолженность по коммунальным услугам

Долги по коммуналке принадлежат продавцу квартиры и не переходят к следующему владельцу. Но есть исключение: долг за капитальный ремонт будет числиться за новым собственником. Поэтому обязательно убедитесь, что все платежи за квартплату погашены продавцом. Для этого попросите его представить справку об отсутствии долга, которую можно оформить в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

Что должно насторожить при покупке квартиры?

• В выписке из ЕГРН фигурируют частые смены владельцев жилья. Этот факт может говорить, что собственники пытались скрыть арест или обременения на квартиру. Либо жилье не пригодно к комфортной жизни в силу определенных причин.
• Квартира продается по доверенности. В этом случае существует вероятность того, что доверенность окажется поддельной.
• Если один из собственников находится в тюрьме или за границей и не может предоставить согласие на сделку.
• Квартира была недавно получена в наследство. Если объявятся другие наследники, интересы которых были ущемлены, они смогут оспорить продажу жилья в суде.

8 этап. Как заключить сделку

Итак, вы выбрали квартиру, пообщались с ее владельцем и решились на покупку. Теперь вам предстоит запросить у продавца и затем проверить документы на квартиру. Чтобы не попасться на уловку мошенников, не принимайте копии документов, обязательно изучите оригиналы. При этом не стоит торопиться, возьмите паузу и лично убедитесь, что документы не поддельные. Для этого лучше обратиться к профессионалам.

Если вы покупаете жилье в ипотеку, это служит дополнительным гарантом безопасности, так как объект недвижимости проверяете не только вы, но и банк.

Пошагово ваши действия в процессе сделки будут выглядеть так:

1. Заключить договор купли-продажи. Его необходимо заверить у нотариуса, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети. Либо если продается только часть квартиры, например, комната в коммуналке.

   В договоре необходимо указать: паспортные данные обеих сторон, описание объекта купли-продажи, серии и номера правоустанавливающих документов, стоимость квартиры и способ передачи денег. 

2. Передать деньги продавцу. Обычно это происходит путем закладывания наличных денег в ячейку банка либо безналом через аккредитив. Продавец получит деньги только после регистрации покупателем права собственности, а банк выступит в этом процессе как контролирующее звено. После передачи денежных средств продавец обязательно должен написать расписку, что деньги за квартиру получены им в полном объеме.
3. Составить акт приема-передачи квартиры. Акт составляется в двух экземплярах – по одному на каждого участника сделки. Как правило, акт подписывают при передаче ключей.
4. Зарегистрировать сделку и право собственности в Росреестре. Для этого вам необходимо сперва уплатить госпошлину в размере 2000 рублей, а затем написать заявление в Росреестр и представить паспорта продавца и покупателя, а также копию договора купли-продажи. 

   Есть несколько способов передачи документов для регистрации: через МФЦ, через портал “Госуслуги” или в личном кабинете на сайте Росреестра. Срок регистрации права собственности зависит от способа подачи заявления и составляет от 5 до 9 рабочих дней. 

5. Получить выписку из ЕГРН для подтверждения успешной регистрации права собственности.

Что нужно сделать после покупки квартиры

После получения выписки из ЕГРН и переезда в новую квартиру не забудьте: переоформить лицевой счет для оплаты коммунальных платежей, зарегистрироваться в купленной квартире (в случае необходимости) и получить налоговый вычет. 

Вычет вы вправе получить, если работаете официально и отчисляете государству подоходный налог.

Чем чревато занижение стоимости квартиры для покупателей

Нередко встречаются ситуации, когда продавец просит покупателя занизить в договоре стоимость жилья. Продавцу это выгодно – так он заплатит меньшую сумму имущественного налога. Для покупателя снижение цены в договоре купли-продажи грозит вероятными проблемами в будущем.

Например, если третье лицо оспорит сделку в суде, новый владелец квартиры получит ровно ту сумму, которая была указана в договоре. То есть он потеряет не только купленную недвижимость, но и часть денег. 

При получении налогового вычета покупатель также получит не ту сумму, которую мог бы получить в случае указания полной стоимости в договоре.

Совет: обращайтесь за консультацией или полным сопровождением сделки к специалистам, если у вас есть такая возможность. Грамотный надежный брокер избавит вас от долгой проверки документов и поможет безопасно приобрести жилье на вторичном рынке.