Покупка вторичного жилья может превратиться в мошенничество. Узнайте, как избежать рисков и защитить себя при приобретении квартиры на вторичном рынке. Подробная пошаговая инструкция и советы от экспертов.
Процессы покупки вторичного и первичного жилья отличаются друг от друга структурой сделки и разновидностями вероятных рисков. Если при участии в долевом строительстве покупатель рискует ввязаться в долгострой или вообще не дождаться ключей, то при приобретении вторички он вполне может стать жертвой мошеннических схем.
Это квартира, комната или частный дом, у которых есть собственник. Если дом введен в эксплуатацию и стоит на кадастровом учете, он автоматически становится вторичной недвижимостью.
Покупка квартиры, у которой уже имеется владелец, имеет неоспоримые преимущества для многих категорий покупателей:
Недостатки у вторичного жилья тоже есть: устаревший ремонт, изношенные коммуникации, неудачные планировки без учета современных тенденций, в малоэтажных домах нет лифтов.
Кроме того, существует риск нарваться на мошенников. Он увеличивается, если провести сделку без консультации брокера или агента по недвижимости.
Кратко процесс сделки выглядит так:
Для начала определитесь, какие параметры будущего жилья для вас важны: количество комнат, год постройки дома, этаж, район, транспортная доступность и так далее.
Чтобы уложиться в выделенный бюджет на покупку, скорее всего, от каких-то предпочтений вам придется отказаться. Например, если вы передвигаетесь по городу на автомобиле, удаленность дома от метро будет не так важна. Либо вы работаете из дома на удаленке, поэтому вполне можете выбрать квартиру на окраине города и сэкономить на ее стоимости.
Перед тем, как лично осмотреть выбранную квартиру, по телефону обсудите с продавцом следующие важные вопросы:
Ответы на эти вопросы помогут вам определить вероятность юридической чистоты будущей сделки. Разумеется, продавец может вас обмануть, поэтому в любом случае необходимо будет досконально изучить и проверить документы на квартиру.
Если собственник получил эту квартиру совсем недавно путем наследования, обязательно обсудите этот нюанс с юристом или агентом. Так как есть вероятность, что после сделки объявятся неучтенные наследники проданной квартиры.
Также не стоит рисковать и соглашаться на сделку купли-продажи, если продавец уходит от ответа или что-то недоговаривает.
Для того чтобы проверить, кто является действующем владельцем квартиры, запросите у продавца выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). По новым правилам эту справку не сможет получить никто иной, кроме собственников жилья. Кроме того, теперь у вас есть возможность проверить с помощью QR-кода подлинность представленной продавцом выписки.
Данные из этой выписки должны совпадать с информацией, которая содержится в архивной справке по форме №9. В этих документах указан перечень всех лиц, которые были прописаны в квартире с момента сдачи дома, а также те, кто зарегистрирован сейчас.
Надежнее будет запросить у продавца и выписку из домой книги, и архивную справку Ф-9, чтобы сверить данные.
Запросите у собственника расширенный вид выписки из ЕГРН. В такой справке содержатся не только характеристики жилья и список собственников, но и история всех сделок с квартирой до приобретения ее продавцом.
Если прежние хозяева сделали перепланировку жилья, убедитесь в том, что она была согласована с жилищной инспекцией. Иначе вам могут назначить штраф за отсутствие согласия на перепланировку или обяжут переделать все обратно согласно техническому плану.
Чтобы удостовериться, все ли было сделано правильно, попросите собственника обратиться в БТИ (Бюро технической инвентаризации) и заказать техпаспорт на жилье.
Долги по коммуналке принадлежат продавцу квартиры и не переходят к следующему владельцу. Но есть исключение: долг за капитальный ремонт будет числиться за новым собственником. Поэтому обязательно убедитесь, что все платежи за квартплату погашены продавцом. Для этого попросите его представить справку об отсутствии долга, которую можно оформить в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.
Что должно насторожить при покупке квартиры?
Итак, вы выбрали квартиру, пообщались с ее владельцем и решились на покупку. Теперь вам предстоит запросить у продавца и затем проверить документы на квартиру. Чтобы не попасться на уловку мошенников, не принимайте копии документов, обязательно изучите оригиналы. При этом не стоит торопиться, возьмите паузу и лично убедитесь, что документы не поддельные. Для этого лучше обратиться к профессионалам.
Если вы покупаете жилье в ипотеку, это служит дополнительным гарантом безопасности, так как объект недвижимости проверяете не только вы, но и банк.
Пошагово ваши действия в процессе сделки будут выглядеть так:
В договоре необходимо указать: паспортные данные обеих сторон, описание объекта купли-продажи, серии и номера правоустанавливающих документов, стоимость квартиры и способ передачи денег.
Есть несколько способов передачи документов для регистрации: через МФЦ, через портал “Госуслуги” или в личном кабинете на сайте Росреестра. Срок регистрации права собственности зависит от способа подачи заявления и составляет от 5 до 9 рабочих дней.
После получения выписки из ЕГРН и переезда в новую квартиру не забудьте: переоформить лицевой счет для оплаты коммунальных платежей, зарегистрироваться в купленной квартире (в случае необходимости) и получить налоговый вычет.
Вычет вы вправе получить, если работаете официально и отчисляете государству подоходный налог.
Нередко встречаются ситуации, когда продавец просит покупателя занизить в договоре стоимость жилья. Продавцу это выгодно – так он заплатит меньшую сумму имущественного налога. Для покупателя снижение цены в договоре купли-продажи грозит вероятными проблемами в будущем.
Например, если третье лицо оспорит сделку в суде, новый владелец квартиры получит ровно ту сумму, которая была указана в договоре. То есть он потеряет не только купленную недвижимость, но и часть денег.
При получении налогового вычета покупатель также получит не ту сумму, которую мог бы получить в случае указания полной стоимости в договоре.
Совет: обращайтесь за консультацией или полным сопровождением сделки к специалистам, если у вас есть такая возможность. Грамотный надежный брокер избавит вас от долгой проверки документов и поможет безопасно приобрести жилье на вторичном рынке.
Сельская ипотека – жилищный кредит с субсидированной процентной ставкой для покупки жилья в селах. Условия получения ипотеки, требования к заемщику, регионы-участники программы и особенности льготной...
Законные представители несовершеннолетних детей обязаны выделить им доли в недвижимости при продаже. Несоблюдение этого требования может привести к проблемам с органами опеки и даже к уголовной...
Цены на недвижимость перестали расти, а эксперты прогнозируют их постепенное снижение. Однако, снижение ключевой ставки до 9,5% может повысить спрос на недвижимость. Узнайте подробности в нашей...
Страхование недвижимости: обязательно ли оно? В статье рассказываем о видах страхования и объектах, подлежащих защите.
Желание отказаться от доли в имуществе может появиться во многих ситуациях. В статье рассмотрим, как можно отказаться от доли и что для этого нужно сделать.
Если пара не составляла контракт с прописанными условиями по разделению имущества, то при разводе недвижимость делится по закону с учетом всех обстоятельств.
Защитите свою загородную недвижимость от стихийных бедствий и несчастных случаев! Оформите полис страхования недвижимости и обеспечьте себе максимальный уровень спокойствия с помощью INFULL!
Как поступить с арендатором, который не оплачивает аренду и не хочет съезжать? Узнайте, что нельзя делать и как правильно решить проблему через суд.
Если вы получаете доход от сдачи квартиры в аренду, то необходимо платить налоги. О размерах налога на сдачу квартиры в этом году, а также о том, кто освобождается от уплаты этого налога, читайте в...
Продажа ипотечного жилья – не так сложно, как кажется. В статье рассказываем о способах сохранить жилье, если нет возможности платить по ипотеке, и о том, как продать квартиру, находящуюся в залоге.
Подписывайтесь сейчас
Присоединяйтесь к нам в социальных сетях: