Исламская ипотека в России: что это такое и как она работает

Исламская ипотека в России – это уникальная форма финансирования покупки недвижимости, основанная на соблюдении принципов шариата. Этот продукт особенно интересен тем, кто ищет альтернативу традиционным ипотечным кредитам с высокой процентной ставкой. В последнее время исламская ипотека начинает набирать популярность не только среди мусульман, но и среди широкой аудитории, за счет более гибких условий для покупки жилья.

Что такое исламская ипотека

Исламская ипотека (или Мурабаха) – сделка, при которой банк покупает объект недвижимости у продавца, а затем продает его покупателю с фиксированной наценкой. В отличие от традиционной ипотеки, в исламской нет процентной ставки, что полностью соответствует нормам шариата, запрещающим риба — взимание процентов на сумму займа​.

Принципы исламской ипотеки:

1. Отсутствие процентов. Покупатель уплачивает не проценты по кредиту, а фиксированную наценку, размер которой заранее оговаривается в соглашении с банком.

2. Разделение рисков. Финансовые риски при сделке поделены между банком и заемщиком. Банк проверяет юридическую чистоту объекта и несет частичную ответственность за риск утраты права собственности на квартиру.

3. Прозрачность условий: в договоре четко прописываются размеры и график платежей, без возможности изменения условий при отсутствии согласия всех сторон сделки​.

Виды исламской ипотеки

В России наиболее распространены два вида ипотеки по нормам шариата:

Мурабаха. Самый простой и распространенный вид исламской ипотеки. Банк приобретает недвижимость и продает ее клиенту с наценкой. Клиент в свою очередь выплачивает банку стоимость квартиры вместе с наценкой в рассрочку. 

Иджара – лизинг недвижимости, который по сути представляет собой долгосрочную аренду жилья у банка с правом выкупа. Такая форма сделки удобна для тех, кто не готов сразу покупать жилье, но хочет стать его собственником в будущем​.

Отличия исламской ипотеки от традиционной

Одним из ключевых отличий исламского ипотечного кредита от обычного является отсутствие суммы процентов в платежах. Вместо них клиент выплачивает фиксированную наценку. 

Также покупатель не обязан страховать ипотечное жилье, вместо него этим  вопросом занимается кредитная организация.

Ипотека по нормам шариата предполагает активное участие банка в сделке. Пока покупатель выплачивает заем, владельцем недвижимости числится банк, он же несет ответственность за ее юридическую чистоту. Это значительно снижает риск утраты жилья, особенно, если оно куплено на вторичном рынке​.

Условия программы исламской ипотеки в России

Купить жилье по программе исламской ипотеки можно лишь в тех регионах РФ, где проживает преимущественно мусульманское население – Татарстане, Дагестане, Чечне, Башкортостане. Основные условия займа:

• первоначальный взнос: от 20%;

• максимальный срок погашения долга: 25-30 лет;

• сумма займа: от 500 тыс. до 100 млн ₽;

• досрочное погашение допускается в любое время (штраф не начисляется);

• что можно купить: жилую недвижимость от застройщика или на вторичном рынке (преимущественно квартиру или апартаменты);

• страхования жизни заемщика: необязательное условие.

Кто может получить исламскую ипотеку: требования к заемщикам

Исламская ипотека доступна гражданам, которые планируют купить квартиру и проживать в любом из перечисленных выше субъектов РФ. 

Вид вероисповедания у потенциального заемщика банки никак не проверяют. 

Основные требования для получения ипотеки по шариату:

• возраст заемщика: от 18 лет до 70 лет (на момент полного погашения займа);

• гражданство России;

• Стаж работы на последнем месте не менее 3 месяцев, для ИП — не менее 12 месяцев деятельности​.

Заемщику необходимо предоставить для проверки в банк следующие документы: паспорт с отметкой о регистрации, справку о доходах, СНИЛС и другие документы по запросу кредитной организации.

Какие банки предлагают исламскую ипотеку в России

Пока что такую форму финансирования предлагает только 2 российских банка:

АК Барс Банк

На момент написания этой статьи кредитная организация выдает ипотеку по нормам шариата в тестовом формате. 

Срок финансирования составляет от 1 года до 30 лет, первый взнос – не менее 50%.

Максимальная сумма займа не ограничена. По программе можно купить квартиру на вторичном рынке или готовый дом с земельным участком. 

Сбербанк

Банк предлагает оформить исламскую ипотеку на срок до 20 лет, с первым взносом не менее 20%. Максимальная сумма займа – 100 млн ₽. Допускается использование материнского капитала.

Где можно купить квартиру по исламской ипотеке

Жилье по исламской ипотеке можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Однако выбор объектов может быть ограничен требованиями банка. 

Например, Сбер выдает “Ипотеку Мурабаха” только на покупку квартиры или апартаментов. Приобрести таунхаус, дом, долю в недвижимости, дачный или земельный участок по программе исламской ипотеки не получится. Объект должен находиться только на территории республики Татарстан, Башкортостан, Дагестан или Чечня.

Сильные и слабые стороны исламской ипотеки

Преимущества финансирования по нормам шариата:

• Отсутствие процентной ставки делает такую сделку более прозрачной и предсказуемой.

• Уникальный продукт, которые позволяет решить жилищный вопрос мусульманам, проживающим в России.

• Возможность досрочного погашения долга без начисления штрафа.

• Ответственность банка за юридическую чистоту недвижимости.

Недостатки:

• Ограниченность предложений по регионам.

• Меньший выбор объектов недвижимости.

• Возможные сложности с поиском подходящих условий для сделки​.

• Отсутствие льгот со стороны государства.

Особенности сделок с исламской ипотекой

Исламская ипотека предполагает участие банка на всех этапах сделки. Это обеспечивает дополнительную защиту для покупателя, но может увеличить сроки рассмотрения заявки и проверки объекта недвижимости. Кроме того, в отличие от обычной, исламскую ипотеку нельзя рефинансировать.

Регулирование исламской ипотеки на законодательном уровне

Исламская ипотека регулируется общими законами РФ, но с учетом особенностей шариатского финансирования. Это значит, что сделки контролируются государственными органами, но в то же время учитывают запрет на риба. 

В 2023 году был принят законопроект, направленный на упрощение регулирования исламского банкинга и развитие финансовых продуктов на основе шариата​. Его действие рассчитано до сентября 2025 года. 

Тем не менее пока что банки настороженно относятся к ипотеке по нормам шариата и не спешат массово предлагать ее клиентам.

Насколько востребован продукт исламской ипотеки

Несмотря на относительно низкий спрос на исламскую ипотеку, потенциал этого продукта в России довольно высокий. Сегодня, с учетом роста ставок на традиционные ипотечные кредиты, многие начали обращать внимание на альтернативные формы финансирования жилья. Кроме того, увеличение интереса к исламскому банкингу среди немусульманского населения также может способствовать популяризации этого вида ипотеки.

Исламская ипотека: главное

Какие банки выдают исламскую ипотеку в РФ в 2024 году?

На данный момент только две кредитные организации готовы оформить жилищный кредит по нормам шариата – АК Барс и Сбербанк.

Данный вид финансирования не подразумевает выдачу классического займа. 

Суть сделки заключается в купле-продаже жилого объекта с наценкой (“мурабаха”). Схема финансирования выглядит следующим образом. Кредитная организация самостоятельно покупает жилье у продавца – физического или юридического лица. Далее она перепродает недвижимость клиенту по более высокой стоимости. Клиент выплачивает стоимость объекта банку равными платежами в течение согласованного договором срока.