Ипотечный рынок в России: текущая ситуация и прогнозы

Рынок ипотечных кредитов представляет собой сферу договорных отношений между банками и заемщиками, в рамках которых заемщики получают финансирование от банков для приобретения недвижимости. В свою очередь, приобретенные объекты недвижимости становятся залогом до погашения кредита.

Ипотечный рынок нашей страны испытывал значительные колебания последние пару лет. Некоторые льготные программы были завершены, в то время как условия других программ по ипотеке с государственной поддержкой были изменены. Главным изменением ипотечного рынка стала отмена льготной ипотеки с 1 июля текущего года. Вне зависимости от возраста и семейного положения заемщики могли оформить кредит на жилье под 8% годовых. Программа была запущена в 2020 году для поддержки граждан, а также застройщиков в условиях пандемии.

Кроме того, процентные ставки по ипотечным кредитам существенно возросли. А минимальный размер первоначального взноса в некоторых банках достигает 30%. Многие стали задумываться, стоит ли брать ипотеку в текущих реалиях. О том, что сегодня происходит на рынке ипотечного кредитования, рассказываем в материале.

10 фактов об ипотеке в России

1. Ипотека является основным инструментом решения квартирного вопроса в России.

2. Каждый 3-й заемщик закрывает кредит на жилье досрочно.

3. Проценты по имеющейся ипотеке можно уменьшить. В России существует возможность рефинансирования ипотеки.

4. Ипотеку можно использовать не только для приобретения недвижимости. Например, ипотеку оформляют также для ремонта собственного жилья. 

5. Почти треть ипотечных займов выдается на покупку новостроек.

6. Рынку ипотеки в России 26 лет. Закон об ипотеке был принят в нашей стране в 1998 году.

7. Выгоднее взять ипотеку, чем копить. Деньги обесцениваются, а платежи по займу фиксированы.

8. Согласно исследованиям, 65% заемщиков увеличивают свои доходы. Дело в том, что финансовые обязательства способствуют продвижению по карьерной лестнице и поиску более оплачиваемой работы.

9. Средний возраст заемщика на сегодняшний день составляет 30–35 лет.

10. В России планируют запустить новые льготные программы по ипотеке в 2025 году.

Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования

Сегодня ипотечное кредитование в России находится под влиянием различных факторов. Одним из основных является денежно-кредитная политика Центрального банка России. Ее ужесточение заметно повлияло на ставки по ипотечным займам. Они достигли отметки в 20–21%, что привело к снижению спроса на кредиты и торможению роста цен на рынке недвижимости.

Не менее значительным является текущее состояние экономики в стране. В условиях высокой инфляции, охватывающей все отрасли рынка, застройщики сталкиваются с необходимостью повышения цен на недвижимость. Стоимость строительных материалов продолжает увеличиваться, что делает процесс строительства все более затратным. В результате некоторые застройщики вынуждены прибегать к строгим мерам.

Что происходит с рынком недвижимости и ипотечным рынком

В августе выдача ипотечных кредитов снизилась на 6,6%, составив 100,1 тыс. рублевых ИЖК на сумму 375,1 млрд ₽. Программа «Семейная ипотека» выросла в 2,2 раза до 173,1 млрд ₽, в то время как «ИТ-ипотека» сократилась в 17,2 раза, достигнув 1,8 млрд ₽. Выдача ипотеки на рынке строящегося жилья уменьшилась на 13,4%, составив 207,2 млрд ₽. Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов составила 16,4%, в то время как доля потребительских кредитов выросла до 75%.

В целом рынок ипотечного жилищного кредитования в России продолжает развиваться, приспосабливаясь к изменениям в экономике и финансовой сфере. По данным издания «Коммерсант» в первой половине осени наблюдалось некоторое оживление в сегменте первичного рынка недвижимости в России. Средние цены за месяц выросли на 0,6–0,9%, и спрос начал постепенно восстанавливаться после провальных показателей августа. Благодаря стимулирующим программам застройщиков (рассрочка, ипотека под 9% на 9 лет и пр.) удалось привлечь покупателей, которые отложили свои сделки в конце лета из-за корректировки ипотечных программ. Однако эксперты предсказывают, что в долгосрочной перспективе, скорее всего, будет заметна тенденция к снижению активности.

Динамика объемов и процентных ставок

Процентная ставка по жилищным кредитам зависит от ключевой ставки, устанавливаемой Банком России. Последнее повышение этой ставки произошло 13 сентября 2024 года и составило 19%. Максимальный уровень за последние пару лет был установлен 28 февраля 2022 года на уровне 20%. В последствии ставка была снижена и достигла 7,5% в период с сентября 2022 по июль 2023 года, но затем снова начала расти.

Ключевая ставка означает минимальный процент, по которому Центробанк предоставляет кредиты коммерческим банкам и принимает деньги на депозит. Поэтому банки устанавливают свои процентные ставки для клиентов в зависимости от этого показателя.

Повышение ключевой ставки до 18% в июле было обусловлено четырьмя факторами, как пояснила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Во-первых, устойчивая инфляция увеличивается. Во-вторых, потребительская активность не снижается. В-третьих, положительный дисбаланс в экономике не сокращается, а жесткость на рынке труда растет. В-четвертых, реализовались новые проинфляционные риски, связанные с санкциями. Она также подчеркнула, что снижение ключевой ставки в обозримом будущем не предвидится.

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

В сфере ипотечного кредитования на сегодняшний день существует несколько значительных проблем, влияющих на отрасль:

• Инфляция является одним из основных факторов постоянного роста цен на жилье. Повышение цен на товары и услуги заставляет застройщиков увеличивать затраты на строительство, включая оплату труда рабочих и стоимость строительных материалов, что влияет на окончательную стоимость жилья. 

• Курс валют. Поскольку большая часть строительных материалов и оборудования импортируется, падение курса рубля делает закупки более затратными. 

• Ключевая ставка также является критически важным экономическим показателем. Высокие процентные ставки делают ипотеку менее доступной для большинства потенциальных покупателей, что приводит к снижению спроса на жилую недвижимость.

Эти проблемы требуют внимания и решения со стороны государства, банков и других участников финансового рынка для обеспечения устойчивого и эффективного функционирования ипотечного кредитования.

Портфели и просрочка

Качество ипотечного портфеля по-прежнему находится на высоком уровне: уровень просроченной задолженности в 2023 году снизился до 0,4%. Однако увеличивается доля потенциально рискованных выдач займов, и Банк России принимает меры, чтобы сдержать их. В 2024 году были введены ограничения на выдачу кредитов с низким качеством заемщиков, чтобы обеспечить баланс между развитием рынка и уменьшением угроз. Такие шаги позволяют снизить риски для банков в случае возникновения кризиса.

Также в текущем году регулятором была введена новая мера — макропруденциальные лимиты, которые устанавливают количественные ограничения на выдачу кредитов заемщикам с низким кредитным рейтингом. Такой шаг направлен на уменьшение возможности заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки получать кредиты и на препятствование искусственному увеличению сроков кредитования. Эти действия помогут уменьшить долю заемных средств граждан и снизить уровень риска, связанного с выдачей кредитов со стороны банков.

Выдачи и сегменты

Существенное снижение объемов выдачи ипотечных кредитов сказалось на сегменте строящегося жилья: за июль этого года объем выдачи займов по договорам долевого участия сократился на 75,3%, а выдача ипотеки на ИЖС уменьшилась в 4 раза. В итоге в июле более половины всех выданных ипотечных кредитов (51,3%) пришлось на жилье, находящееся в стадии строительства.

Портрет заемщика

На сегодняшний день кредиты на покупку недвижимости оформляют молодые семьи и семьи, в которых есть дети. Ниже приведен портрет ипотечного заемщика. Данные основаны на исследованиях, проведенных в 2023 году:

• Среднестатистический возраст заемщика за последние 5 лет увеличился. И на сегодняшний день средний возраст составляет 36 лет.

• Уровень дохода (в месяц) — 100 000–120 000 ₽.

• Семья. Большинство заемщиков живут в семье из 3 человек.

• Уровень дохода и занятость. Почти 80% имеют высшее образование, обладают стабильным доходом и работают в сфере промышленности, образования, медицины, IT-секторе и др.

Более половины от всех заемщиков за предыдущий год составляли женщины.

Прогноз на 2025 год

С учетом сокращения числа льготных программ и ужесточения их условий в период повышенных процентных ставок произошло значительное снижение спроса на ипотечные займы. По мнению экспертов, потребители, особенно жители крупных городов, столкнутся с определенными трудностями. Заемщики либо будут стараться уменьшить ежемесячные платежи за счет увеличения сроков ипотеки (что не всегда выгодно и увеличивает риски), либо активизируются сделки на вторичном рынке, связанные с продажей текущего жилья для покупки более просторных квартир с незначительной доплатой, частично через ипотеку. Безусловно, существует вероятность дальнейшего повышения процентных ставок по ипотеке. Но, скорее всего, они будут незначительными. Благодаря государственным программам и нововведениям в банковском секторе ипотека будет оставаться доступной для большего количества людей. Спрос на недвижимость в России будет оставаться стабильным.

Льготная ипотека: условия и изменения

На сегодняшний день для заемщиков доступны такие льготные программы:

• Семейная ипотека. Продлена программа до 2030 года. Доступна семьям, а также родителям-одиночкам с детьми до 6 лет и семьям, где есть ребенок-инвалид до 18 лет. Ипотека доступна под 6%. Подробнее о программе — в этой статье.

• IT-ипотека. Программа также будет действовать до 2030 года. С 1 августа условия ее изменились: ставка стала 6%. Из программы исключили Москву и Санкт-Петербург. Лимит стал одинаковым для всех — 9 000 000 ₽. Для оформления кредита заявитель должен иметь зарплату от 150 000 ₽ (для городов-миллионников и Московской и Ленинградской областей). Жители других регионов должны получать от 90 000 ₽.

• Дальневосточная и Арктическая ипотеки. По данным программам можно оформить ипотечный заем под 2% на покупку или строительство жилого объекта в Заполярье и Дальневосточном регионе.

• Военная ипотека. Об условиях этой программы подробно можно узнать здесь.

• Сельская ипотека. По ней можно приобрести недвижимость под 3% годовых в небольших населенных пунктах. Максимальная сумма займа — 6 000 000 ₽.

Ипотечный калькулятор: как рассчитать платежи

Для того чтобы рассчитать ипотеку, вы можете воспользоваться нашим ипотечным калькулятором. Данный сервис поможет вам рассчитать ипотечные платежи, сумму и ставку. После расчета вы будете понимать примерный график погашения ипотеки и сможете принять взвешенное решение.

Лучше арендовать или брать в ипотеку

Подорожание ипотеки оказало влияние на стоимость аренды квартир. Этой осенью, к примеру, однокомнатные квартиры в Петербурге стали дороже на 19%. Чтобы определить, что выгоднее — аренда квартиры или приобретение ее с помощью ипотеки, необходимо рассмотреть несколько факторов, таких как ситуация на рынке недвижимости, стоимость аренды по сравнению с ежемесячным платежом по ипотеке, возможность получения кредита под доступные проценты, собственные финансовые возможности и планы на будущее.

7 аргументов в пользу ипотеки от нашего специалиста по кредитованию Натальи Мурадовой.

Решение о том, что лучше для вас — аренда или ипотека, зависит от ваших индивидуальных обстоятельств и финансовых целей. Рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке и получить консультацию специалистов можно здесь.

Рейтинги и аналитика банковского сектора

Банковский сектор РФ играет ключевую роль в экономике нашей страны, обеспечивая стабильность финансовой системы и способствуя экономическому развитию. В этом году в банковской системе произошел ряд ключевых изменений. Об этом мы писали в самом начале статьи. Однако данная отрасль, несмотря на санкции и внешнеполитическую нестабильность, продолжает показывать стабильную высокую прибыль. Ознакомиться с рейтингами банков можно на сайте агентства «Эксперт РА».