Как оформить договор купли-продажи квартиры

Вне зависимости от того, покупаете вы квартиру или продаете, важно, чтобы сделку купли-продажи на всех этапах сопровождал специалист. Например, риелтор или представитель застройщика. Если вы решили заняться оформлением договора самостоятельно, мы рекомендуем заранее внимательно изучить пошаговую инструкцию и все нюансы купли-продажи квартиры.

Купля-продажа через МФЦ

Одна из площадок для регистрации сделки – МФЦ. Для этого можно записаться в ближайший удобный центр, находящийся в том же регионе, где продается недвижимость. Специалист проверяет документы от продавца и от покупателя, необходимые для сделки, и выдает бланк заявления на продажу жилья.

Покупатель оплачивает госпошлину за оформление сделки, это можно сделать через банкоматы и терминалы, находящиеся на территории МФЦ. Затем специалист отправляет документы в Росреестр для регистрации права собственности.

После регистрации в Росреестре участникам сделки необходимо будет повторно посетить МФЦ. В этот раз специалист заберет у них 1 экземпляр договора на продажу квартиры (второй и третий экземпляры остаются у продавца и покупателя) и выдаст документы, подтверждающие переход жилья в собственность покупателя.

Деньги за жилье перед регистрацией сделки в МФЦ отправляются в арендованную банковскую ячейку. Банк выступает гарантом того, что продавец не получит денежные средства до того момента, пока покупатель не предъявит банку документы о завершении сделки.

Купля-продажа квартиры через нотариуса

Регистрировать договор купли-продажи и проводить сделку с помощью нотариуса не обязательно, но желательно. Вы заплатите деньги нотариусу за сопровождение, но при этом сможете получить гарантию безопасности сделки:

• Договор, заверенный нотариусом, сложнее расторгнуть или оспорить.
• Нотариус проверяет не только содержание договора, но и дееспособность продавца и покупателя.
• Нотариус тщательно изучает законность сделки, так как несет за это прямую ответственность.

Заверение договора нотариусом обязательно при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость. Либо один из участников сделки является несовершеннолетним (или недееспособным).

Продавец и покупатель вместе отправляются в нотариальную контору и там после проверки подписывают договор. Затем нотариус самостоятельно отправляет документы на регистрацию права. По окончании регистрации продавец получает деньги за проданное жилье. Они передаются продавцу по тому алгоритму, который указан в разделе об участии МФЦ.

Какой способ самый быстрый

В среднем Росреестр регистрирует собственность в течение 5–10 дней. При заверении договора и документов нотариусом регистрация проходит быстрее, всего за 1–2 дня.

Документы, необходимые для оформления продажи квартиры

Стандартный перечень требуемых документов:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. План недвижимости, по которой проходит сделка.
3. Выписка из ЕГРН.
4. Справка об отсутствии долгов по квартплате за приобретаемое жилье.
5. Согласие на продажу супруга или супруги продавца квартиры, если она приобретена в браке.
6. Договор купли-продажи в трех экземплярах.
7. Чек об оплате госпошлины.
8. Справка о количестве прописанных в квартире или об их отсутствии (выдается управляющей компанией дома).
9. Разрешение от органов опеки (если один из собственников квартиры несовершеннолетний).

Как выглядит договор купли-продажи недвижимости

Образец договора можно скачать на официальном сайте Росреестра. В нем обязательно должны быть указаны: 

• Дата и место подписания договора.
• ФИО участников, их паспортные данные.
• Полное описание объекта купли-продажи: размер жилой площади, стоимость, адрес и т. д.
• Стоимость квартиры, способ и срок перевода денежных средств от покупателя к продавцу.
• Есть ли обременения, залог.
• Перечень зарегистрированных в квартире граждан, срок снятия их с регистрации.
• Каким образом продавец получил эту квартиру в собственность: в наследство, путем дарения или купли-продажи. Обязательно указать дату и номер записи в Росреестре об этой сделке.

Дополнительно можно указать, в каких случаях ДКП можно оспорить, обозначить дату фактической передачи жилплощади новому владельцу, начисление пени за просрочку исполнения участниками условий договора.

Что важно сделать перед покупкой или продажей квартиры

К оформлению купли-продажи жилья мы рекомендуем подготовиться заранее. Будет нелишним составить для себя подробный чек-лист, где будут расписаны этапы сделки и всевозможные нюансы.

Вот перечень моментов, которые важно учесть:

• Сколько времени займет процесс оформления. В среднем он длится от 1 недели до 1 месяца. За это время обе стороны собирают необходимые документы, утверждают договор, подписывают его и направляют на регистрацию в Росреестр.
• Проверка истории жилплощади, если она приобретается на вторичном рынке жилья. Довольно трудоемкий и сложный процесс, который лучше всего доверить специалистам – например, INFULL. 

Если вы решили заняться проверкой самостоятельно, вот, что необходимо сделать:

1. Проверить паспорт второго участника на сайте МВД.
2. Узнать, не является ли участник сделки банкротом. Сделать это можно на сайте Единого Федерального реестра банкротов.
3. Получить выписку о жилплощади из ЕГРН. В ней будут отражены все действия с квартирой. 
4. Если продавец получил квартиру в наследство, узнать, как давно он это сделал. Так как другие наследники могут объявиться и оспорить сделку в течение трех лет.
5. Если квартира была куплена продавцом в браке, а потом он развелся, то согласие второго супруга на продажу все равно необходимо получить.
6. Посмотреть справку обо всех, кто зарегистрирован в квартире. Это можно сделать в паспортном столе или в МФЦ.
7. Запросить справку из ПНД о дееспособности продавца/покупателя.
8. Выяснить, использовался ли маткапитал для погашения кредита на квартиру. 

Так как бывают случаи, когда после погашения ипотеки маткапиталом обязательное выделение доли ребенку или мужу/жене не происходит, а ПФР этот факт не всегда контролирует. Спустя некоторое время супруг или выросшие дети вправе потребовать свои доли через суд.

• Подготовка договора купли-продажи. Какие пункты нужно обязательно прописать в договоре, мы уже рассказали выше в статье. Помимо них, к договору нужно приложить акт приема-передачи жилья. Его подпишет покупатель после того, как осмотрит квартиру и примет ее без замечаний и претензий.
• Этап передачи денег. Бесплатный способ – передать деньги наличными продавцу. Но он же и самый опасный. Надежнее всего будет открыть банковскую ячейку за определенную плату или воспользоваться аккредитивом. Аккредитив – это расчетный счет, открытый на имя покупателя, куда он внесет сумму, равную стоимости жилья. После регистрации права собственности банк переведет эти деньги продавцу.
• Где безопаснее провести сделку. Если вы хотите получить гарантию законности и юридической чистоты сделки, лучше всего будет обратиться в нотариальную контору.

Другие важные нюансы при оформлении сделки

1. Не путайте задаток и аванс. Задаток – это безвозвратная гарантия совершения сделки путем внесения определенной суммы денег на счет. Эта сумма потом будет учтена при окончательном расчете. Аванс – это предоплата за квартиру, ее возможно вернуть без последствий. Оба вида предоплаты с указанием суммы рекомендуется указать в договоре.
2. Если в результате проверки жилплощади в ЕГРН окажется, что у неё менялись владельцы не реже одного раза в год, прерывайте сделку без сожаления.
3. Если квартиру продают по доверенности и доверенное лицо — это не риелтор, то лучше не рисковать и не соглашаться на покупку.
4. По возможности привлекайте юриста к изучению договора перед тем, как поставить на нем свою подпись.
5. Проверяйте на подлинность документы, представленные вторым участником купли-продажи.
6. Особого внимания требует покупка жилья, в котором зарегистрирован или имеет долю в собственности ребенок. Обязательно убедитесь, что сделка официально разрешена органами опеки.

Лучшим решением перед покупкой или продажей жилья станет обращение за помощью к специалистам по недвижимости INFULL. Они учтут все вышеперечисленные и не только моменты, досконально проверят жилье перед покупкой и обезопасят вас от плохих сделок.