Договор субаренды: что это такое и как работает

В современном мире бизнеса субаренда становится все более распространенной формой арендных отношений. Субаренда — это юридический инструмент, с помощью которого арендатор может сдавать арендованное помещение или его часть его другому лицу на условиях, согласованных с фактическим арендодателем. 

Субаренда регулируется статьей 618 и статьей 660 Гражданского кодекса РФ.

Договор субаренды — это юридический договор, заключаемый между арендатором и третьим лицом (субарендатором), позволяющий ему сдавать в аренду имущество или любую его часть. Первоначально арендатор арендует недвижимость у арендодателя. Затем арендатор заключает договор субаренды с третьей стороной, который налагает на третью сторону те же обязанности, что и на арендатора ранее. При этом арендатор, сдающий недвижимость в субаренду, должен понимать, что субаренда не освобождает его от обязательств по первоначальному договору аренды. Арендатор несет ответственность за совершение арендной платы, а также за ремонт или повреждение имущества.

Что такое субаренда

Субаренда недвижимости представляет собой процесс передачи арендованного помещения или имущества арендатором другому лицу на условиях, отличных от тех, которые указаны в первоначальном договоре аренды между первичным арендатором и собственником объекта аренды. Простыми словами, субаренда — это аренда в аренду или аренда из вторых рук. Одним их главных условий в данном случае является согласие владельца передаваемого имущества. 

Договор субаренды может быть заключен, если это не запрещено условиями первоначального договора аренды.

Человек, который арендует имущество, а затем передает его третьим и последующим лицам, называется субарендодателем. Субарендатор, соответственно, тот, кто берет в аренду имущество у субарендодателя.

Примеры использования субаренды:

• Коммерческая недвижимость. Предположим, у вас есть бизнес, и вы сняли офисное помещение, но вы решили не использовать все помещение для своих целей. Вместо того, чтобы помещение простаивало, вы можете сдать его в субаренду другой организации, которая будет использовать его для своих нужд. Таким образом, вы становитесь субарендодателем для нового арендатора (субарендатора).

• Жилые помещения. Например, у вас есть квартира, которую вы арендуете, но вам нужно на некоторое время уехать из города. Вы можете сдать свою квартиру в субаренду другому человеку. Таким образом, вы будете субарендодателем, а человек, которому вы сдали квартиру, станет субарендатором.

Субаренда может быть полезным инструментом для оптимизации использования арендованных помещений и имущества, а также для снижения финансовых обязательств первичного арендатора. Важно помнить, что при использовании субаренды необходимо внимательно изучать условия первоначального договора аренды и соблюдать все законы и правила, касающиеся арендных отношений.

Отличие субаренды от аренды и поднайма

Если с разницей между субарендой и арендой все просто и понятно, то что касается отличий субаренды от поднайма, есть определенные нюансы. Повторная сдача коммерческого помещения или апартаментов считается субарендой. А если сдается жилое помещение, то это — поднаем.

Лучшие квартиры ищите на нашем сайте.

Как правило, арендные отношения возникают между юрлицами, а поднаем — между физическими. В случае с поднаймом необходимо будет получить согласие остальных нанимателей такого жилья, а также всех проживающих в нем.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

В субаренду можно сдать практически любые объекты недвижимости или части этих объектов, если в первичном договоре аренды не указано обратного. Например:

• жилье (квартира, частный дом, коттедж);

• земельный участок;

• офисные помещения;

• торговые площади;

• апартаменты;

• имущественные комплексы;

• другие объекты коммерческой недвижимости.

Образец договора субаренды

В договоре обычно прописываются условия субаренды, включая сумму арендной платы, продолжительность субаренды, а также любые ограничения на использование арендуемого имущества. Обеим сторонам важно полностью понимать условия договора субаренды перед его подписанием.

Ключевые условия договора субаренды:

• Участвующие стороны. В договоре субаренды должны быть указаны стороны, участвующие в соглашении. Сюда входят субарендодатель, субарендатор и арендодатель, владеющий первоначальным договором аренды. Важно указать контактную информацию каждой стороны.

• Информация о недвижимости. Договор субаренды должен включать подробное описание недвижимости, сдаваемой в субаренду. Сюда входит адрес объекта недвижимости, тип объекта недвижимости (например, квартира, офисное помещение) и любые соответствующие данные, такие как площадь в квадратных метрах, количество комнат и включенные удобства.

• При сдаче части недвижимости необходимо точно указать, какая именно часть будет передана в субаренду.

• Срок субаренды. В договоре субаренды должен быть указан срок действия субаренды. В нем должны быть прописаны конкретные дата начала и окончания срока субаренды. А также условия договора могут включать любые положения о возможном продлении субаренды.

• Арендная плата и оплата коммунальных услуг. Договор субаренды должен включать подробную информацию об арендной плате и коммунальных услугах, ответственность за уплату которых будет нести субарендатор. Сюда следует включить сумму арендной платы, дату платежа и любые штрафы за просрочку платежей. Также следует указать, какие коммунальные услуги включены в арендную плату (если таковые имеются).

• Залог. В договоре субаренды может быть указана сумма залога, который субарендатор должен внести перед въездом. В нем также должны быть указаны условия, при которых залог может стать невозвратным. Например, в случае повреждения имущества или несоблюдения субарендатором условий договора.

Также для защиты обеих сторон в договоре необходимо указать информацию о состоянии недвижимого имущества на момент заключения сделки.

Скачать образец договора нежилого помещения можно здесь.

Скачать образец субаренды части нежилого помещения можно здесь.

Как работает бизнес на субаренде

Субаренда — это не только способ сдать помещение, чтобы избежать простоя или снизить свои затраты на аренду. Субаренда также является хорошим способом заработать на недвижимости, не совершая ее покупки. Рентабельность будет зависеть от выбранного помещения, а также умения договориться. Субарендный бизнес может приносить прибыль до нескольких миллионов рублей в месяц. В выигрыше при этом остается как собственник недвижимости, так и арендатор. Назначая цену за аренду выше установленной, арендатор получает прибыль от сдачи арендованного имущества в субаренду.

Как работает бизнес на субаренде:

1. Первым шагом является поиск подходящего помещения для аренды. Компания должна выбрать помещение, которое соответствует их бюджету и бизнес-потребностям.

2. После выбора подходящего помещения компания заключает договор аренды с собственником объекта. В этом договоре могут быть установлены условия субаренды, если компания собирается сдавать помещение в субаренду.

3. После заключения договора аренды компания может сдать помещение в субаренду другой компании или частному лицу. Обычно это происходит, чтобы покрыть часть арендной платы или извлечь прибыль от разницы между стоимостью аренды и субаренды.

4. Компания, сдающая помещение в субаренду, должна следить за соблюдением условий субаренды, вносить плату владельцу объекта и обеспечивать техническую поддержку арендатору субаренды.

 5. Бизнес на субаренде также требует постоянного мониторинга рынка недвижимости, чтобы адаптироваться к изменениям в ценах на аренду и спросе на недвижимость. 

6. Важно следить за финансами, учитывая обязательства по аренде, полученный доход от субаренды и прочие расходы.

Бизнес на субаренде может быть выгодным, но он также требует тщательного планирования, контроля над финансами и управления арендными отношениями.

Подписывайтесь на наш канал в «Телеграм» и вы будете в курсе самых выгодных предложений на рынке недвижимости.

Популярные вопросы

Далее ответим на несколько самых популярных вопросов, связанных с субарендой.

Нужно ли согласие арендодателя на субаренду

Да, в большинстве случаев требуется согласие арендодателя на субаренду. В первичном договоре аренды, как правило, должны быть прописаны условия относительно субаренды, и часто требуется предварительное одобрение арендодателя. В случае нарушения данного условия арендатор может столкнуться с юридическими проблемами и риском потерять арендованное помещение.

Чем опасна субаренда для арендатора

Субаренда может нести для арендатора некоторые опасности и риски, включая:

• Юридические проблемы. Если субаренда не согласована с арендодателем или нарушает условия основного договора аренды, арендатор может столкнуться с юридическими проблемами или даже потерять право на аренду помещения.

• Финансовые обязательства. В случае если субарендатор не выполняет свои финансовые обязательства перед арендатором, основной арендатор все равно остается ответственным перед арендодателем за плату по договору аренды.

• Повреждения и ущерб. В случае если субарендатор наносит ущерб арендованному помещению, арендатор будет нести ответственность перед арендодателем за устранение повреждений и возмещение ущерба.

• Потеря контроля. При субаренде арендатор может потерять контроль над тем, кто и как использует помещение, что может привести к различным непредвиденным ситуациям.

Учитывая эти риски, важно внимательно проверить условия договора аренды и обратиться к специалистам при необходимости, чтобы избежать неприятных последствий.

Кто платит налог от субаренды помещения

Обычно налог от субаренды помещений оплачивает основной арендатор, который сдает помещение в субаренду. Он остается ответственным за уплату налогов и других обязательных платежей за помещение в соответствии с условиями договора аренды. Юрлица должны уплачивать с доходов от субаренды налог в размере 18%. Если объект недвижимости пересдаётся физлицом, то необходимо оформить ИП.

Договор субаренды важен, поскольку он помогает определить условия между двумя сторонами. При заключении договора субаренды крайне важно включить все необходимые условия, такие как арендная плата, залог, а также обязательства по ремонту и техническому обслуживанию.