Что дешевле: построить дом или купить готовый

Большинство будущих владельцев частного дома принимают решение, строить дом или искать готовый, исходя из собственного бюджета. Часто в объявлениях о продаже построенной под ключ загородной недвижимости встречаются, на первый взгляд, выгодные предложения. Но так ли это на самом деле?

Готовый дом

Как уже упоминалось выше, покупка полностью возведенного дома зачастую кажется более дешевым вариантом. Но не исключено, что после сделки в готовую постройку придется дополнительно вложить существенную денежную сумму.

Преимущества и недостатки покупки готового дома

Перечислим плюсы выбора, сделанного в пользу построенного загородного дома:

• Оперативность. Покупка готового дома происходит быстрее, чем строительство с нуля. Это позволяет вам переехать в новое жилье без длительного ожидания и аренды временного места жительства.

• Удобство. При покупке возведенного дома вы уплачиваете только сумму, установленную продавцом, что более удобно и предсказуемо.

• Простой процесс сделки. Не нужно собирать большое количество документов и добиваться разрешения на строительство. Сделка аналогична купле-продаже квартиры, поэтому в большинстве случаев этот процесс максимально прост и прозрачен.

• Отсутствие долгих строительных работ. Приобретение готовой постройки освобождает от необходимости участвовать в процессе строительства с нуля, контролировать работу бригады, убирать и вывозить строительный мусор и т. д. Так вы экономите не только время, но и собственные силы.

• Можно сразу оформить регистрацию (если позволяет статус населенного пункта) и отправить детей в местную школу или детский сад.

• Возможность проверки качества. Построенный объект позволяет частично оценить его состояние и качество финишных материалов перед покупкой.

Минусов у готовой постройки тоже хватает. Первый — это временные затраты на поиск подходящего по всем параметрам дома. Чем больше пожеланий к объекту и участку, тем сложнее будет найти подходящий. А если дом мечты так и не встретится, то придется идти на компромисс и смириться с некоторыми недочетами и неудобствами выбранного жилья. Какие еще недостатки могут быть у возведенного дома:

• Скрытые дефекты. Не все “косяки” строительства могут быть видны при первом осмотре, поэтому перед покупкой, скорее всего, придется привлечь эксперта для проверки. А это уже дополнительные расходы.

• Необходимость ремонта при износе постройки. Старые дома могут потребовать капитального или как минимум косметического ремонта через некоторое время после покупки. 

• Проблемы с отоплением. Зимой могут возникнуть сложности с отоплением дома, которые не всегда заметны при осмотре в теплое время года.

• Отсутствие уверенности в материалах и техническом соответствии. При покупке готового объекта нет гарантии, что во время строительства были использованы качественные материалы и соблюдены все нормы безопасности.

На что обращать внимание при осмотре

Существует перечень критериев, свидетельствующих о том, что объект точно не стоит брать. Для их оценки не нужно быть экспертом или иметь какие-либо специальные знания. 

Главное правило — осматривать частный дом лучше всего весной. Зимой многие недочеты могут оказаться скрытыми под снегом, а когда тот начнет таять, вы сможете убедиться, насколько конструкция дома готова к весеннему паводку. Вы увидите, хорошо ли выполнена гидроизоляция фундамента. К примеру, присутствие сырости на цокольном этаже — уже повод насторожиться.

Расстояние до города и планировка

Оцените загруженность дорог, ведущих к объекту, и транспортную доступность. Если старшим детям придется ездить каждый день на учебу, вероятно, стоит искать дом поблизости от железнодорожной станции.

Изучите планировку и этажность дома. Если в двухэтажном доме будут проживать пожилые люди, подумайте, насколько удобно им будет подниматься на второй этаж. В идеале площадь и планировка постройки должны позволить выделить каждому члену семьи по отдельной комнате, а также комнату для гостей. Предпочтительно наличие вместительной кладовки для хранения сезонного инвентаря, домашних заготовок и т. п.

Если в доме несколько этажей, обратите внимание, есть ли на каждом из них санузлы. Так как спускаться вниз для того, чтобы посетить ванную или туалет, не всегда удобно. Балконы в доме не обязательны, а наличие террасы позволит проводить время на воздухе в любую погоду.

Статус участка

Лучший вариант статуса земли — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). ИЖС позволяет прописаться в купленном доме и не переживать о порядке в населенном пункте, так как коммунальное хозяйство — забота местной администрации. Кроме того, объект ИЖС проще взять в ипотеку, так как такие дома и участки более ликвидны на рынке.

Наличие газа

Обязательно уточните, подведены ли газовые коммуникации к участку. Так как покупка дров обойдется дороже, чем отопление дома газом. Готовить также дешевле на газу, чем на электричестве.

Технология строительства дома

Самые недорогие постройки — каркасные. Кирпичные дома стоят дороже, но срок их эксплуатации намного дольше. Кроме того, кирпич — более теплый и устойчивый к внешним воздействиям материал.

Вид внутренней отделки

Ны рынке множество предложений готовых домов с черновой или чистовой отделкой. Последний вариант удобный, но более рискованный. Так как за красивым интерьером может скрываться плесень, гнилой пол, трещины и другие серьезные дефекты. Исправление недочетов и “косяков” может вылиться в дополнительную круглую сумму.

Состояние участка

Даже если не планируете разбивать сад или огород, уход за участком все равно потребует некоторых усилий. Как минимум это стрижка газона и уборка листьев осенью. Обратите внимание на состояние деревьев — слишком старые могут упасть на людей, машину или постройки.

Коммуникации

При осмотре объекта поинтересуйтесь, в каком состоянии канализация, подведена ли вода к дому. Как работает водопровод и есть ли график подачи воды. Если воды нет, то крайне важно, чтобы участок был оборудован скважиной или колодцем.

Инфраструктура

Самые дорогие объекты — те, что расположены рядом с крупными магазинами, школами и детскими садами. Если вы хотите сэкономить и купить дом вдалеке от благ цивилизации, подумайте, как вы будете закупать продукты и обеспечивать детям процесс обучения. А также насколько быстро приедет скорая помощь, если кто-то заболеет.

Какие объекты не стоит покупать

Мы рекомендуем отказаться от сделки, если:

• на фасадах дома есть трещины;

• имеются протечки кровли, а подвал затоплен водой;

• объект стоит недостроенным уже много лет;

• каркасный дом возведен с нарушениями паро- и теплоизоляции.

В последнем случае дом придется много и долго протапливать — это дорого и не всегда удобно.

Риски при покупке дома. Что важно проверить перед сделкой

Кроме технических характеристик обратите внимание на документацию. Обязательно убедитесь, что при строительстве не были нарушены нормы законодательства. Для этого запросите у собственника следующие документы:

• правоустанавливающие документы на дом и землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, приватизации и т. п.);

• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;

• техпаспорт домовладения: план участка, экспликация его площади, описание всех построек, их назначение, техническое состояние и стоимость;

• технический паспорт дома с поэтажным планом.

Перечень документов может отличаться в зависимости от типа постройки и от того, каким путем была получена земля. Важно проверить, находится ли участок в собственности владельца или передан ему в пожизненное бессрочное владение. 

Также поинтересуйтесь, было ли проведено межевание земли. Для сделки купли-продажи важно, чтобы земля была отмежевана и поставлена на кадастровый учет с указанием ее площади и границ. Если площадь участка по документам не совпадает с фактической, есть риск межевых споров с соседями.

Внимательно изучите техпаспорт на дом. Дом должен быть возведен без нарушений технических норм. Кроме того, объект должен быть без наложенного ареста или обременения. Обычно это указывают в выписке из ЕГРН, которую честные продавцы всегда готовы предоставить по просьбе покупателя.

Если продавец отказывает в представлении каких-либо документов, это повод насторожиться. Также не стоит рисковать и соглашаться на сделку, если на участке есть незаконные постройки. Чтобы убедиться в отсутствии подводных камней, мы рекомендуем покупать готовый дом от физлица только в сопровождении опытного специалиста по недвижимости.

Строительство дома

Возведение дома с нуля — длительный и практически всегда хлопотный процесс. Здесь важно обратить внимание на множество нюансов — от статуса земли, на которой будет возведен дом, до выбора подрядчика.

Плюсы и минусы постройки дома

Преимущества возведения загородного дома по индивидуальному проекту:

• Индивидуальный подход. При строительстве дома с нуля вы можете выбрать дизайн и материалы, что позволит создать уникальное жилье, соответствующее вашим потребностям и бюджету. Высота потолков и дверных проемов, размеры окон — эти и другие параметры будущего дома будут соответствовать пожеланиям всех членов семьи.

• Контроль. Один из плюсов строительства под ключ — возможность контролировать и корректировать каждый его этап.

• Удобная планировка. Вы сможете выбрать оптимальную планировку и экстерьер, а также внести изменения в проект еще до начала стройки.

Тем не менее в ходе строительства могут возникнуть определенные проблемы. Например, затянувшаяся стройка из-за отсутствия денежных средств. Важно учитывать, что по окончании строительства также потребуются деньги — на монтаж коммуникаций, проведение отделочных работ, благоустройство участка и многое другое. 

Остальные минусы возведения дома с нуля:

• незнание рынка строительных материалов и желание сэкономить на всем подряд может привести к ряду дефектов;

• риск нанять бригаду малоопытных или недобросовестных строителей;

• вероятность возникновения трудностей при подключении к центральным системам коммуникаций;

• себестоимость объекта может оказаться гораздо выше в результате колебаний курса рубля и роста цен на материалы;

• понадобится свободное время и силы для постоянного контроля процесса.

Из чего дешевле строить дом

Один из самых дорогих материалов для возведения жилого дома — кирпич. Менее дорогостоящие дома — из деревянных каркасных конструкций с плитами из ДСП, внутри которых присутствует утеплитель разных видов. 

Достаточно дешево обойдется постройка из газобетона или пеноблоков. Кроме того, строительство дома из таких материалов происходит гораздо быстрее. Еще один недорогой современный способ возвести дом — заказать железобетонные панели. Дом из такого материала возводится достаточно быстро, так как готовые панели необходимо лишь собрать на месте как конструктор.

Основные и дополнительные строительные работы

Процесс возведения жилого дома под ключ делят на три цикла:

• Подготовка места и строительство фундамента. В первый цикл входят такие работы, как подготовка и выравнивание почвы, рытье котлована и закладка фундамента будущей постройки.

• Возведение контура дома. На данном этапе строители возводят “коробку” — то есть пол, стены, крышу и перекрытия между этажами, если их будет несколько.

• Внешняя и внутренняя отделка. Во время третьего цикла строительства подрядчики проводят кровельные работы, утепляют дом, подводят коммуникации, монтируют вентиляцию, окна и двери, выполняют фасадную отделку.

• Финишная отделка. Бригада выполняет внутреннюю декоративную отделку, устанавливает сантехнику и мебель.
  

Перед строительством дома выполняется ряд подготовительных работ. Это съемка и исследование местности, подготовка проекта будущего дома (типового, индивидуального или смешанного), выбор технологии строительства и отделочных материалов. Далее будущий владелец дома заключает договор с подрядчиком и составляет смету.

Риски при строительстве дома

Строительство — это всегда трудоемкий процесс, связанный со множеством рисков. Вероятность возникновения проблем в разы возрастает, если не учесть все тонкости, сэкономить при выборе подрядчика и нарушить технологию строительства или нормы законодательства. Рассмотрим главные риски, с которыми могут столкнуться будущие владельцы частных домов:

• Штраф от государства и/или снос постройки за отсутствие уведомления о строительстве. То же самое может быть, если построить дом там, где это запрещено законом. Например, в лесу, рядом с магистральным газопроводом или на участке, предназначенном исключительно для выращивания сельхозкультур.

• Вред здоровью или жизни из-за нарушения норм строительства либо пренебрежение мерами безопасности. Например, у жильцов может возникнуть аллергия на некачественные строительные материалы. Самый худший исход — обрушение дома.

• Самостоятельное строительство дома без должного опыта и знаний.

• Нехватка финансирования и затянувшаяся стройка. Нередко траты на возведение дома превышают сумму, изначально заложенную в смету. Причины могут быть разными: от неграмотного расчета материалов до исправления многочисленных “косяков” за подрядчиком.

Что дешевле: купить или построить дом

Окончательный ответ зависит от ваших целей и потребностей. Если дом для постоянного проживания нужен здесь и сейчас, лучше выбрать готовую постройку. Правда, в этом случае нужно быть готовым к дополнительным тратам на услуги риелтора и эксперта. Риелтор поможет выбрать оптимальный по стоимости вариант и проверит юридическую чистоту сделки. 

Эксперт нужен, если у вас нет профессиональных знаний в сфере строительства. Поскольку готовая постройка может скрывать в себе немало неприятных сюрпризов для новых владельцев. К примеру, если на фасаде образуется трещина, а кровля начинает протекать из-за нарушения технологии строительства, ремонт может существенно ударить по кошельку. И экономия на услугах специалиста обернется еще большими расходами.

Если у вас достаточно времени и сил для контроля строительного процесса, возведение дома с нуля поможет сэкономить деньги за счет соблюдения норм и технологий. Главное – обратиться к проверенному подрядчику. Помочь в этом вопросе смогут банки. Так как если вы оформите ипотеку на ИЖС, вероятнее всего, кредитор потребует, чтобы возведением дома занимался его партнер – аккредитованный застройщик.