Чем отличаются апартаменты от квартиры

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилой тип недвижимости, в котором нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Проживание в апартаментах ничем не отличается от проживания в квартире, и внешне помещения выглядят одинаково. 

В апартаментах жильцам нельзя воспользоваться льготами на оплату услуг ЖКХ. При этом сумма коммунальных платежей для владельцев апартаментов существенно выше, чем для жителей обычного многоквартирного дома.

По сути, апартаменты – это гостиница с соответствующим статусом коммерческой недвижимости. Нередко дома с апартаментами возводят на тех локациях, где жилое строительство запрещено, например, на промзонах. 

В 2023 году апартаменты пользуются спросом среди жителей Москвы ввиду высокой стоимости обычного жилья – доля таких сделок составляет 25% от рынка. В Санкт-Петербурге более востребованы помещения в апарт-отелях, так как город круглогодично посещают туристы.

Так как этот вид недвижимости по закону считается коммерческим, застройщик не обязан создавать для собственников социальную инфраструктуру. Вряд ли апартаменты подойдут для семей с детьми, так как рядом со зданием, вероятнее всего, не построят детские сады и школы.

Виды апартаментов

В России пока что нет ни одного закона, регулирующего статус и назначение апартаментов. Правительство обещает принять такой закон уже в 2023 году, но пока точной информации об этом нет.

Сейчас существует следующее разделение апартаментов по видам:

• Апарт-отели. Чаще всего помещения в таких отелях покупают инвесторы для дальнейшей сдачи апартаментов в краткосрочную аренду. Апарт-отель выглядит как гостиница, где вместо номеров – полноценные жилые помещения, аналогичные квартирам. Арендатор может не только проживать в апартаментах, но и пользоваться сервисом апарт-отеля.

• Доходные дома. Их также приобретают инвесторы для сдачи в аренду, но уже на более долгий срок. Гостиничный сервис в доходных домах обычно отсутствует.

• Кондоминиум. Популярный тип недвижимости в США и Европе, в России кондоминиумы пока что строят гораздо реже. Апартаменты-кондоминиумы разрешено покупать у собственника и сдавать их другим жильцам.

• Многофункциональные комплексы. Здания, схожие с многоквартирными домами, в которых можно временно зарегистрироваться и проживать, как в обычной квартире. В таких комплексах нет гостиничного сервиса, но есть несколько коммерческих помещений на придомовой территории. Например, кроме апартаментов в состав многофункционального комплекса могут входить магазины, фитнес-клуб, бизнес-центр и кабинет семейного врача.

Наиболее юридически защищенный тип апартаментов – апарт-отели. Поскольку покупка помещения квартирного типа у застройщика происходит по закону №214-ФЗ, процесс аналогичен приобретению квартиры в новостройке.

При заключении договора со строительной компанией обязательно проверьте статус использования участка под строительство. Если там нет упоминания про отель, то здание будет построено для деловых целей, и в дальнейшем в нем нельзя прописаться даже временно. И пригодность помещения именно для проживания будет под большим вопросом.

Плюсы и минусы апартаментов

Несмотря на некоторые нюансы, апартаменты пользуются спросом, а значит, в их приобретении есть определенные преимущества:

• Стоимость апартаментов ниже стоимости квартир – примерно на 10%–20%.

• Сдавать в аренду купленные апартаменты проще, так как чаще всего к ним прилагается отельный сервис. Собственнику не придется лично организовывать заселение и выселение жильцов, а также уборку после проживания постояльцев – об этом позаботится служба апарт-отеля.

• Арендаторы охотно пользуются апартаментами в апарт-отелях, так как к аренде прилагаются сервисные услуги.

У апартаментов есть и недостатки, и довольно существенные:

• повышенный размер квартплаты;

• большая часть соседей – арендаторы, которые будут постоянно сменять друг друга;

• застройщик не предоставляет собственникам объекты социальной инфраструктуры;

• в апартаментах любого типа невозможно оформить постоянную прописку;

• для покупки нельзя использовать маткапитал и оформить льготную ипотеку;

• часто здания для апартаментов строят на месте бывших промзон и заводов, где отсутствуют парки, променады для прогулок, магазины в пешей доступности, детские сады и школы;

• размер налога на имущество выше, чем для квартиры;

• на апартаменты не распространяются нормы СанПиНа.

Квартира против апартаментов

Несмотря на более высокую цену, для длительного проживания выгоднее купить квартиру. И вот почему:

В квартире разрешена постоянная регистрация жильцов. В апартаментах – лишь временная регистрация.

Жильцы квартир участвуют в обсуждении общедомовых вопросов, имеют право высказывать свое мнение о благоустройстве территории вокруг дома и участвовать в голосовании собственников. У проживающих в апартаментах такой возможности нет.

Размер налога на имущество ниже – 0,1% (при стоимости квартиры до 300 млн ₽). Размер налога в апартаментах – 0,5%–2%.

Строительство и эксплуатация дома ведутся в соответствии с законами о жилых помещениях. На апартаменты действие таких законов не распространяется.

Капитальный ремонт многоквартирного дома частично компенсируется фондами жилья. Ремонт здания дома с размещенными в нем апартаментами осуществляется за счет владельцев.

Для поддержания порядка в многоквартирном доме существует закон о тишине. Проживающих в апартаментах этот закон не касается.

Обеспечение жильцов инфраструктурой регулируется на законодательном уровне. Инфраструктура вокруг апартаментов возводится на усмотрение застройщика.

Квартиру нельзя изъять за долги, если это единственное жилье собственника и за него не выплачивается ипотека. Апартаменты могут быть отчуждены в пользу государства при наступлении определенных событий, например, при крупной задолженности перед ФНС.

Налоговый вычет

Еще один весомый плюс покупки квартиры – возможность получения налогового вычета. В этом случае государство компенсирует собственнику до 260 тысяч ₽ за покупку жилья и 13% от суммы платежей по ипотеке – до 390 тысяч ₽. Покупателю апартаментов – с использованием ипотеки или без нее – налоговый вычет не полагается.

Ипотека: квартира или апартаменты

Для покупки квартиры в ипотеку банки предлагают различные виды льготных программ с субсидированием от государства: IT-ипотека, семейная, с господдержкой и др.

В среднем годовые ставки по таким программам стартуют от 5%, а минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости квартиры.

На покупку апартаментов не распространяется ни одна льготная программа ипотеки. Взять ипотеку на апартаменты возможно лишь на обычных условиях, без поддержки от государства. Некоторые банки предоставляют ипотеку на апартаменты на тех же условиях, что и для покупки квартиры, у других кредиторов предусмотрены специальные программы.

Рассмотрим условия ипотеки на апартаменты от трех банков: “Сбербанка”, “Открытие” и “Газпромбанка”.

Несомненно, покупка квартиры в ипотеку получается выгоднее, чем покупка апартаментов. Тем не менее, если вы хотите стать собственником апартаментов с целью инвестирования, специалисты INFULL готовы подобрать для вас программу кредита с оптимальными условиями.