Подбор ипотечного кредита: как взять ипотеку и не переплатить

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования. Чем рискует заемщик

Основное отличие ипотечного кредитования от других его видов – это предоставление залога банку на период погашения долга. Обычно залогом выступает жилье, на которое оформлена ипотека. Поэтому, пока заемщик выплачивает всю сумму ипотечного кредита банку, находящуюся в залоге квартиру нельзя продать без разрешения кредитора.

Преимущество жилищного кредитования очевидно. Подавляющее большинство граждан приобретает недвижимость, прибегая к займу в банке, так как не располагает суммой в несколько миллионов рублей здесь и сейчас.

На государственном уровне ежегодно разрабатываются и внедряются новые меры поддержки населения в целях облегчения бремени выплаты ипотеки. Как и в любом виде банковского займа, в ипотечном кредитовании присутствуют риски. Мы рассмотрим несколько основных:

• Снижение дохода, тяжелая болезнь кредитуемого лица.
• Колебания курса валюты, если ипотека оплачивается не в рублевом эквиваленте.
• Жилье, на оплату которого брался ипотечный кредит, стало неликвидным либо пострадало от стихийных бедствий, пожара и т. д.
• Потеря значительной суммы денежных средств на переплате по кредиту.

Некоторые из этих рисков покрывает страхование. При ипотечном кредитовании страхование жилплощади, находящейся в залоге у банка, является обязательным. Но для собственного спокойствия рекомендуется также застраховать жизнь и здоровье заемщика.

Шаг 1. Что нужно сделать перед тем, как подать заявку на ипотеку

Допустим, вы оценили все возможные риски и свои силы для многолетнего погашения кредита, запланировали будущий бюджет с учетом выплаты долга банку. Теперь необходимо определиться, на каких условиях вы сможете оформить ипотечное кредитование. Для этого нужно оценить:

1. Наличие первоначального взноса и его сумму. Большинство банков предпочитает работать с клиентами, располагающими денежными средствами на старте. Таким образом они смогут оценить финансовое положение будущего заемщика, серьезность его намерений в исполнении обязательств перед кредитором.

   Как правило, минимальная сумма первого взноса, требуемая большинством крупных банков РФ – 15%–20% от цены на недвижимость. Если денег на начальный взнос нет, ипотеку все равно можно получить. Правда, в этом случае процентная ставка, скорее всего, будет выше, а требования к заемщику – гораздо жестче.

2. Стоимость квартиры и размер ежемесячного платежа. Здесь также рекомендуется здраво оценить свои силы. Если вы работаете офисным секретарем со средним уровнем заработной платы, не стоит надеяться, что вы легко сможете вносить в течение 15 лет платежи за “трешку” в центре Москвы.
3. Приемлемый срок кредита. Если растянуть выплату на максимально возможные 30 лет, платежи уменьшатся, но возрастет общая переплата.
4. Подходите ли вы под льготные категории граждан, для которых предлагаются сниженные процентные ставки по ипотеке.
5. Квартира в новостройке или на вторичном рынке. На покупку квартир в новостройках процент по ипотеке ниже, но если квартира без отделки, придется потратиться на ремонт. При выборе вторички можно найти жилье с приличным ремонтом для проживания, но тогда процентная ставка вырастет. Кроме того, на вторичное жилье не распространяются льготные программы жилищного кредитования.

Шаг 2. Как подобрать выгодный ипотечный кредит. На что необходимо обратить внимание

Будущий заемщик при выборе ипотечного предложения должен оценить сразу несколько пунктов: размер ставки, надежность банка, проводимые им на данный момент акции и скидки на ипотечный кредит, является ли выбранный банк зарплатным, работает ли со льготными программами и маткапиталом, нет ли скрытых платежей и комиссий при выдаче кредита.

С этим помогут специалисты INFULL. Предварительный расчет стоимости ипотеки можно сделать на нашем калькуляторе. Рассмотрим каждый пункт подробнее:

• Процентная ставка. Чаще всего это первый критерий, на который заемщики обращают внимание. Более низкие среди банков-конкурентов процентные ставки нацелены привлечь потенциального заемщика. Но на практике часто выясняется, что такие ставки предлагаются лишь либо на первый месяц кредитования, либо на период от даты оформления ипотеки до сдачи дома в эксплуатацию, если жилье куплено на этапе строительства.
• Выбор банка. Не рекомендуется выбирать малоизвестный банк, даже если он предлагает привлекательные программы по ипотечному кредитованию. Лучшие банки для жилищного кредитования – профильные. Как правило, они предлагают самые выгодные условия заемщикам.
• Акции и скидки. Сюда можно отнести более низкие годовые ставки, действующие в начале выплат, скидки на обязательное страхование залоговой недвижимости и т. д.
• Является ли банк-кредитор зарплатным для клиента. Это важно учитывать, так как банки почти всегда предлагают своим зарплатным клиентам снижение ставки и особые условия кредитования. Кроме того, не придется предоставлять банку данные о размере заработной платы.
• Льготные программы и маткапитал. Практически все крупные банки работают со льготными программами – видами жилищного кредитования с различными видами господдержки. А вот с маткапиталом дело обстоит сложнее. Не каждая кредитная организация желает зачесть его в сумме первоначального взноса. Во-первых, это связано с долгим ожиданием перевода денежных средств из ПФР, а во-вторых, кредитору в этом случае сложнее оценить финансовую состоятельность и готовность заемщика вносить немалые размеры платежей по ипотеке. По состоянию на октябрь 2022 года, принять первый взнос с использованием маткапитала готовы банки “Открытие”, “ВТБ” и “Сбер”.
• Скрытые платежи и комиссии. Лучше заранее узнать, возьмет ли кредитная организация комиссию за открытие банковской ячейки, перевод денег и т. д..

Шаг 3. Изучите меры поддержки от государства на покупку жилья с помощью ипотечного кредитования

В 2022 году действуют сразу несколько мер поддержки от государства при оформлении жилищного кредитования. Хотя выбранный банк должен оповестить клиента о возможных льготах, мы рекомендуем перед подачей заявки на ипотеку подробно изучить данный вопрос. 

Основные льготные ипотечные программы в РФ:

• Семейная ипотека. Программа действует для семей, в которых с 01.01.2018 родился ребенок или есть ребенок-инвалид. Годовая ставка по программе – 6%.
• Ипотека для сотрудников IT-компаний. Если вы попадаете под данный критерий, можно рассчитывать на ставку всего 4,7%, максимальная сумма кредита – 18 млн рублей.
• Дальневосточный ипотечный кредит. Программа действует на жилье, приобретаемое с помощью ипотеки в соответствующих названию регионах. Сумма кредита – до 6 млн рублей, фиксированная ставка – 2%. Требования к составу семьи заемщика: муж и жена должны быть не старше 35 лет, в семье есть ребенок, не достигший 18 лет.

Заключение

Краткий чек-лист по подбору ипотеки без лишних трат:

1. Оцените имеющиеся денежные накопления, текущий уровень дохода, его стабильность.
2. Определитесь с видом жилья.
3. Взвесьте все возможные риски.
4. Выберите банк и условия ипотечного кредитования. Изучите подводные камни заинтересовавшей вас программы банка-кредитора.
5. Узнайте, положены ли вам льготы от государства при покупке жилья.

Если у вас нет времени на самостоятельные поиски программы жилищного кредитования, при этом существует неблагоприятная кредитная история, а в прошлом – отказы банков в выдаче кредита, то мы рекомендуем вам обратиться к ипотечному брокеру. Он возьмет на себя все вопросы по приобретению недвижимости с помощью ипотеки. Подберет варианты жилплощади, выберет банк и подаст заявку на кредитование, сформировав необходимый пакет документов.