Аренда с выкупом квартиры

В этой статье рассказываем, что делать, если не хватает средств на покупку недвижимости. Объясняем, что такое аренда квартиры или дома с последующим правом выкупа, и разбираем нюансы такой сделки.

Что такое аренда с правом выкупа недвижимости

Как правило, когда человек не может выделить полную сумму для приобретения жилья, он оформляет ипотечный заем. Продавец недвижимости получает необходимую сумму от банка, после чего покупатель выплачивает кредит на протяжении установленного договором срока. Однако существует альтернативная схема — покупка квартиры по договору аренды с последующим выкупом.

Такой договор является хорошим вариантом для тех, у кого нет необходимых средств для приобретения недвижимости на данный момент.

При такой схеме покупатель выплачивает фиксированные платежи за период, в течение которого он арендует квартиру. После полной оплаты за недвижимость покупатель становится ее законным владельцем. Процесс завершается подписанием документа об исполнении обязательств участниками, после чего новый владелец имеет возможность оформить свои права собственности через уполномоченные органы.

Приведем пример. Иван хочет купить квартиру, но у него нет достаточной суммы на момент покупки. Он заключает договор аренды с выкупом с собственником квартиры. Согласно условиям договора, Иван оплачивает ежемесячную арендную плату, часть которой идет на накопление для будущего выкупа квартиры по заранее оговоренной цене через определенное время.

В настоящее время такие сделки, скорее, редкость. Это связано с тем, что собственнику имущества не выгодно получать деньги в течение длительного срока, при этом теряя фактическое владение недвижимостью. Наиболее распространенными и удобными способами покупки жилья на сегодняшний день являются покупка квартиры за наличные деньги и ипотека. Тем более что, несмотря на отмену льготной ипотеки, на сегодняшний день есть программы от государства, благодаря которым можно выгодно купить недвижимость.

Что можно выкупить по договору аренды

Такая схема приобретения жилья похожа на лизинг. Выкупить по арендному договору можно:

• дом;

• участок земли;

• дачу;

• квартиру;

• автотранспорт;

• оборудование.

Компания INFULL подберет для вас выгодные условия по лизингу. Специалисты лизингового направления расскажут подробнее, как выбрать оптимальную программу, и помогут оформить все необходимые документы.

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотеки

Здесь все просто. Что первый, что второй вариант — это два разных способа приобретения жилья. 

При оформлении ипотеки человек сразу становится владельцем квартиры. Но финансовая организация обременяет эту собственность до полного погашения займа. Поэтому заемщик не может свободно распоряжаться жильем до выплаты кредита. Для получения ипотеки необходимо доказать свою финансовую надежность, иметь хорошую кредитную историю. Также может потребоваться привлечение созаемщиков.

При аренде с последующим выкупом вы становитесь арендатором и сможете приобрести недвижимое имущество только после полной выплаты его стоимости. При заключении договора аренды с выкупом требования не столь строги. Что может быть полезно для тех, у кого нет возможности получения кредита на данный момент.

Обычно такие сделки, как аренда квартиры с правом выкупа, выгодны тем собственникам, у которых недвижимость не продается долгое время. Речь может идти о квартирах в неблагополучных районах, на первых или на последних этажах, которые стоят слишком дорого по сравнению с другими похожими объектами.

Что касается профита для покупателя, то это хорошая возможность жить в квартире или доме без необходимости выплаты большого первоначального взноса. Также есть различия в отношении процентов: при ипотечном кредитовании приобретающий недвижимость человек обычно переплачивает значительную часть суммы в виде процентов, в то время как в случае аренды с последующим выкупом нет необходимости платить проценты. Итоговая сумма зафиксирована в договоре и оплачивается сразу.

Для такого способа приобретения жилья не требуется предоставлять справку о доходах, вносить первоначальный взнос, наличие созаемщиков или отсутствие просрочек по кредитам в прошлом.

Покупатель может спокойно ежемесячно вносить часть своей заработной платы в счет арендных платежей и в дальнейшем стать владельцем этого жилья. Более того, такое жилье не будет находиться под обременением. В случае если арендатор не может продолжать оплачивать аренду или передумал выкупать жилье, штрафы на него не налагаются согласно ГК РФ. Но многие собственники, предвидя такой исход, предварительно вносят данный пункт в договор. Обратите на это внимание.

Договор аренды с правом выкупа: основные пункты

Для такого договора потребуется подробное описание всех условий сделки, чтобы исключить возможность недоразумений. Важно указать общую продолжительность аренды, стоимость квартиры, размер выкупа. Требуется также прописать в договоре размер ежемесячного платежа, периодичность и способы оплаты. Определение условий аренды является ключевым, поскольку пока сумма не будет полностью оплачена, квартира остается собственностью продавца.

Как правило, есть стандартный образец договора, который используется при заключении такой сделки, как аренда с правом выкупа. Выглядит документ следующим образом.

Обратите внимание, что в данном документе должна быть прописана полная информация обо всех участниках, сведения об объекте недвижимости, такие как адрес, площадь квартиры или дома, количество комнат, кадастровый номер и пр. Также в договоре аренды с правом выкупа должна быть указана рыночная стоимость и перечислены все собственники.

Нужно ли регистрировать договор аренды с последующим выкупом

Договор аренды с выкупом недвижимости должен быть зарегистрирован в обязательном порядке. Процедура проводится в Росреестре. Условие такое же, как и при обычной аренде квартиры. Если договор заключается на срок дольше 11 месяцев, регистрация обязательна. После окончательного расчета будет зарегистрирован переход права собственности на имущество.

Какие документы нужны для регистрации договора в Росреестре

Для заключения договора участникам сделки потребуются такие документы:

• паспорт арендатора;

• паспорт владельца жилья;

• выписка из ЕГРН;

• заявление о регистрации;

• копии договора для каждого участника сделки;

• заявление на передачу прав собственности;

• ДКП. 

Обратите внимание, что в каждом конкретном случае в зависимости от условий договора аренды могут понадобиться дополнительные документы.

Риски аренды с последующим выкупом квартиры

Если говорить о рисках для собственников, то значительным недостатком можно назвать риск недооценки стоимости квартиры. На момент заключения договора стоимость жилья оценивается определенной суммой, однако спустя несколько лет цены на жилье могут заметно измениться, в то время как арендатор будет продолжать платить по прежним условиям. Этой ситуации можно избежать, зафиксировав в договоре предполагаемое увеличение стоимости жилья.

Неблагоприятными ситуациями для покупателя являются:

• Отсутствие каких-либо прав на жилье. Оформление собственности произойдет только спустя продолжительное время, которое может достигать нескольких лет. А в промежутке стороны будут поддерживать отношения аренды, а не купли-продажи. После выплаты суммы выкупа может оказаться, что жилье находится под залогом у предыдущего владельца, на него оформлена дарственная или же владелец решил продать его другому лицу. К сожалению, в российском законодательстве отсутствует четкая нормативная база, регулирующая такие ситуации.

• Еще более неблагоприятной ситуацией является наложение ареста на квартиру или попытка банка продать ее из-за задолженности по платежам владельца. В обеих этих ситуациях передача прав собственности становится невозможной, а арендатор уже вложил значительные средства в выкуп. Для избежания таких рисков следует заранее узнать о наличии ареста или залога, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Кроме того, владелец может заложить квартиру уже во время аренды, и эти риски необходимо подробно прописать в соглашении.

• Договор может быть сформирован так, что действующий владелец может выселить потенциального покупателя без оформления собственности. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется заключать такие договоры с участием нотариуса и четко расписывать права и обязанности сторон. Также рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушения условий договора. Например, установите в документе условие о том, что договор сохраняется в силе в случае передачи собственности третьим лицам. В случае возникновения споров суд сможет оперативно восстановить законность на основе качественно составленного соглашения в соответствии с законами РФ.

Аренда с правом последующего выкупа является законной схемой. Но, как и в любых других сделках с недвижимым имуществом, важно просчитать и взвесить все риски, а также детально прописать условия, чтобы избежать спорных ситуаций в будущем.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп